写字楼租赁需求强劲回归，全年净吸纳量达400万平米
CBRE世邦魏理仕3月1日发布的一份研究报告显示，2024年经济增长的核心驱动力是居民消费的持续复苏，预计中国经济全年GDP增长4.6%。
因此，中国商业地产领域的租赁需求将呈现不同程度的反弹。比如写字楼市场的净吸收有望恢复增长，全国写字楼市场的净吸收有望达到400万平方米，相当于2019年。同时，投资者情绪的改善和租赁市场的复苏也将共同促进大宗物业交易活动的提升。
预计办公租赁需求将触底回升。
从办公楼的角度来看，展望2024年，中国办公楼租赁需求有望触底，全国办公楼市场净吸收量有望达到400万平方米，相当于2019年。
其中，金融行业的租赁需求主要来自证券、保险等非银行机构，科技互联网行业的人工智能领域将继续快速增长。在产业升级的浪潮下，高科技制造企业对R&D、设计、营销服务和管理支持岗位的强烈需求正成为写字楼租赁的新势能。因此，该机构预计2024年将在杭州、成都、武汉、Xi等高科技产业聚集的一线城市和二线城市的租赁活动保持领先地位。
“2024年全国写字楼市场新增供应量超过800万平方米，年底整体空置率将上升至26%左右，但一线城市核心商务区优质建筑的租赁面积仍然供不应求。”世邦魏理仕向《中国时报》记者解释说，一线城市新兴商务区有望成为今年租赁升级需求流入的活跃区域，前提是企业寻求成本和质量均衡的房地产解决方案。在写字楼投资方面，现阶段建议仍以核心资产长期稀缺性推动的结构性机会为主。
在零售市场，上述报告认为，随着居民消费信心的进一步提高，2024年专业运动户外品牌租赁需求保持强劲增长。同时，咖啡、茶和特色食品将继续积极拓展门店。
根据上述报告，预计2024年国内主要城市优质零售物业净吸收量将同比小幅增长至570万平方米。与此同时，全年新增供应量为690万平方米，供需基本保持平衡。报告指出，2025-2026年，随着全国零售物业新增供应量的下降，零售物业市场空置率将逐年下降。
虽然2024年18个主要城市中有16个将迎来购物中心租金稳定或小幅增长，但大多数城市的租金水平仍然低于疫情前的水平。“建议投资者关注一二线城市核心商圈零售物业和与PRE-REIT相关的投资机会，这些物业面积稀缺，品牌拓展意愿强。对于运营能力不足的机构投资者，可以考虑与领先的购物中心运营商合作。”世邦魏理仕告诉记者。
投资市场:预计大宗物业交易量将小幅增长
对于投资市场，根据上述报告判断，展望2024年，虽然大宗物业市场将面临租赁市场走向压力加大、买卖双方对资产价格预期分歧等多重挑战，跨境投资者对中国商业地产持谨慎态度，但预计2024年中国大宗物业交易量将小幅增加，因为国内低利率环境和国内保险资本和产业资本的积极投资有望对大宗交易市场产生积极影响。
以上海市场为例。根据世邦魏理仕的数据，2023年上海物业投资市场交易总额为789.8亿元，比去年同期下降10.2%，但交易量创历史新高，达到105笔。
2024年，上海房地产大宗交易市场依然非常活跃。龙年初，2月20日晚，龙展房地产投资信托基金在香港证券交易所发布公告称，公司当天收购了上海七宝万科广场剩余50%的权益。龙展表示，交易符合公司的投资策略，对上海市场和项目本身具有很强的竞争力持乐观态度。龙展资产管理发言人向媒体强调，“公司始终对mainlandChina一线城市感兴趣，专注于寻求市场不时带来的投资机会”。
据公告显示，七宝万科广场位置优越，位于上海闵行区七宝镇高密度住宅区，项目直接通向七宝地铁站。七宝地铁站将成为现有地铁9号线和未来嘉闵线的换乘站。未来相关基础设施将进一步升级，具有住宅人口增加和交通便利的红利。受此影响，七宝万科广场的收入和升值潜力可能会相应增加。
“总的来说，鉴于2025年后经济和商业房地产租赁市场持续复苏和全球利率周期下降的预期，世邦魏理仕倾向于认为，2019年资本化率的上行调整正在接近顶部区间，而目前国内各类商业房地产投资都享有明显的正杠杆。”世邦魏理仕告诉《中国时报》记者。