保障性住房再上议程，政府积极推进
在这个背景下，近年来住房制度也在逐步改革，越来越多资源被用于保障房。自今年开始，与建设和供给保障性住房相关的议题多次被提及。
2月27日住房和城乡建设部发布的《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》中提到，需完善“保障市场”中的住房供应体系，明确了“政府主导满足工薪收入群体对住房的刚性需求，市场主导满足居民对不同改善性住房的需求”的原则，并强调了“将保障性住房建设纳入住房发展规划的重要内容”的重要性。
在今年的政府工作报告中再次提到了保障性住房的建设和供给。报告中强调，需要顺应新型城镇化的发展趋势和房地产市场供需关系的变化，加快建立新的房地产发展模式。要加大力度推进保障性住房的建设和供给，完善商品房的基础性制度，以满足居民对基本住房的需求以及对改善性住房需求的多样化。
这些保障性住房应该如何建设以及融资来源在哪里？怎样实现供求平衡并避免供给过剩？在城市更新过程中，保障性住房发挥着什么样的作用？还有哪些亟待解决的问题？最近，时代周报记者采访了中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜。
时代周报：在2023年8月，国务院公布了《保障性住房规划建设指导意见》，其中详细规划了保障性住房的建设和相关政策。许多人认为这标志着一个重要的行业改革，被称为“新的住房改革”。对于当今推动保障性住房的内涵和意义，我们该如何理解呢？
林采宜：2003年后经济适用房退出，配租房逐渐成为我国保障房供给的主要形式。2013年至2015年，棚户区改造大幅加快，改造型取代配租型，成为未来十年保障房供给的重要方向。
屋子是用来居住的，而非用来投机的。就住房保障的角度而言，如果政府提供的是基本住所服务给低收入者，那么租赁是最经济实惠的方式，每月支付低于市场平均水平的租金就能保证住房，对于低收入群体来说，是福利，也是保障。
当前实行公共住房政策，如果主要以租赁为主，对于帮助低收入群体解决住房问题将会有一定作用。但如果主要以售卖为主，可能会为有大量现金的富裕人群提供以较低价格获取房产并进行房地产投机的机会。
《时代周报》：在今年的官方工作报告中再次提到了保障性住房建设和供应，作为房地产行业发展的新模式之一。您认为如何建设这种房屋，由哪些单位来负责建设？如何确保供需平衡，并避免供应过剩？
林采宜认为，保障性住房是社会公共福利的一部分，应当由政府负责建设，其资金应该来自政府的民生保障支出。
如何实现供需匹配，确保真正的贫困人群能够获得住房保障，避免保障房成为权力寻租的新途径？我建议：对于低收入群体的保障房，应主要采取配租制度，并将受保障人群纳入消费观察范围，在审核保障房申请时查看申请人及其家人过去三年的消费记录，以确定其未隐瞒收入的“伪贫困”群体。
另外，在获得保障房福利后，应禁止过度消费。真正需要政府扶贫福利支持的人群通常没有财力进行奢侈消费，也不应该如此。这一限制不仅体现了社会公平，还能防止一些高收入阶层通过隐瞒真实收入或进行权钱交易来获取保障房福利。
让保障房只惠及真正的低收入群体，限制高收入群体通过欺诈手段获得保障房资源，以此增加其欺诈成本和受限制的代价。
为了防止过多供应保障房的情况发生，最有效的方法就是制止地方官员利用保障房分配进行权钱交易、挪用政府福利等行为。因为全国96%的保障性安居工程资金都来自地方财政，中央政府只出资不到一成。当前大多数省份的财政压力都很大，如果基层官员没有利用保障房牟取个人利益的渠道，地方政府就不应该有提供过多保障房的动力。
《时代周报》：下一轮的保障房将主要以配售型保障房为主体之一，你认为应该如何进行定价？根据新政策，许多行业人士预计，未来的保障性住房可能会朝着“市场保障”双轨制的模式发展。你认为在当前的保障房体系下，实施双轨制面临的最大难题是什么？
林采宜指出，低收入群体的最显著特征是贫困。这些人收入太低，连普通市场水平的房租都支付不起，因此需要政府提供低价租金的保障房。然而，直接分配的保障房存在以下两个问题：
真正的贫困人口从何处来得到这么多现金用于购买保障房呢？
房屋是用来居住的，而非投机炒作的"，这句话对于保障性住房尤为贴切。保障性住房并非属于个人自由交易的资产，不可作为抵押品来申请贷款。若保障性住房需要封闭运营，则只能由政府回购，表明其并非自由交易货物，不可进入拍卖市场。因此，该房屋也不能被用作抵押品来获取按揭贷款，因为在借款人违约时，贷款方无权处置债权。
因此，对于配售型保障房来说，只有有足够大笔现金支付购房款的人才能够购买。那么，这些人是否是社会上最贫困、最需要保障的群体呢？
目前重新实施“市场保障”双轨制度面临的主要挑战有两个方面：首先是如何解决低收入群体需要获得保障房但却无法支付大笔现金的问题。其次是如何防止在保障房分配过程中出现的权力寻租现象，即富裕群体利用手中的现金以低于市场价购买保障房，然后以更高的价格在市场上出租或变相高价转让获取利润。
对于保障房租金定价问题，我觉得应该向低收入人群提供低价租赁，这样才可以真正实现社会保障。对于配租类保障房，租金定价不应该高于受保障家庭收入的40%。通过目前低收入人群的生活状况可以看出，房租超过收入的40%，基本上就变得很困难了。因此，只有将租金定价控制在受保障家庭收入的40%以内，才真正能起到保障作用。
《时代周报》：保障性住房对商品房市场的影响如何？目前有一种观点认为，推广保障性住房将使原本下滑的商品房市场容量进一步减少，甚至可能导致刚需商品房价格继续下降。你对这个问题持什么看法？
林采宜表示，到2023年底，超过3亿平方米的商品房待售（不包括商务楼的商住两用房）。在住房供应方面，还有12亿平方米新开工但尚未竣工的在建房产。根据以往数据显示，正在建设的住房供应大约占比50%，也就是说，约有6亿平方米的住房仍在建造中。这意味着，总共9亿平方米的待售商品房将陆续加入市场。
根据每人需要30平方米的住房来看，目前已有房屋存量以及在建商品住宅可以为3亿人口提供新增的住房供应。
根据人口变化的趋势观察，2022年我国人口将开始负增长，当年底较前一年减少了85万人，2023年这个趋势仍将持续。随着老龄化和少子化的持续发展，城镇人口数量可能将继续减少，这一趋势在未来十年内可能将无法逆转。
因此，在一段时间内，商品房市场的供应将大于需求，这将是一个严峻的现实。目前我国住房问题的核心矛盾不在于住房短缺，而是住房价格过高。无论是政府收购现有商品房转为保障房，还是全新建设增加保障房数量，都将不可避免地导致商品房价格进一步下降。