万科南方区域城市公司重组，提升市场竞争力
据《21世纪经济报道》记者报道，万科南部地区于3月8日宣布调整组织结构，涉及多家城市公司的重组，多家城市总经理的职位也发生了相应的变化。
具体来说，东莞公司、福建公司、广佛公司、广西公司、海南公司、深圳公司、珠西公司、万溪公司将在南方设立。其中，珠西公司负责江门、中山、珠海的业务；东莞公司负责东莞、惠州的业务，福建公司负责福州、厦门、泉州、漳州的业务，广西公司负责南宁、柳州的业务。
不难看出，万科此次组织架构调整，是在原有城市公司的基础上进行的整理与重组。
这背后的逻辑是，随着房地产行业整体收缩，大多数房地产企业和区域公司都有冗余和空转，重组是必然趋势。万科以前，招商局蛇口和华润置地也进行了类似的结构调整。为了适应新的形势，房地产企业开始寻求改变。
万科动刀
本次万科南部地区调整，是在业务协作的基础上进行的重组，城市间权责也重新划分。
具体来说，广州和佛山公司合并为广佛公司；东莞和惠州合并为东莞公司；中山和珠海合并为珠西公司，负责江门、中山和珠海的业务；福州和厦门合并为福建公司，负责福州、泉州、厦门和漳州的业务；南宁改为广西公司，负责柳州和南宁的业务；海南、深圳和万溪保持不变。
经过这次结构调整，部分城市公司总经理进行了更换。东莞、深圳、海南、万溪总经理保持不变，广佛总经理为原广州总经理曹江巍、珠西总经理为原中山总经理毕玉东；广西总经理为原惠州总经理陈致中；福建总经理为原温州公司总经理。
部分城市总经理调回总部，其中原珠海公司总经理邢辰君调任万科南部区域营销负责人；原福州公司总经理齐琳调任万科南部区域产品负责人；原南宁公司总经理辜庆永调任万科南部区域产城业务。
在回应21世纪经济报道记者时，万科南部地区表示，该组织调整是为了积极适应市场环境的变化，满足业务发展的需要，进一步重组和配置城市公司，使组织更加灵活、高效、及时地响应项目需求。
在回应中，万科南部地区强调，公司坚持事人匹配、“大江大海”用人的理念，选择重组城市公司总经理，包括本地晋升候选人和跨单位分配的总经理，包括经验丰富的老兵和年轻干部代表。同时，他们将继续将优秀人才分配到合适的战场和关键岗位，为骨干提供更多的发展机会。
事实上，万科南部地区的重组是可以预期的。如今，大多数城市的市场都被当地国有企业占据，像万科这样的全国性房地产企业机会并不多。
根据中国指数研究院的数据，原珠海公司这次被纳入珠西公司。虽然去年销售额超过34亿元，在全市排名第二，但与第一华发股份相差甚远。去年，后者在珠海获得了159.2亿元的销售额。福建的市场也差不多。去年福州最高的销售额是当地国企建发地产和国际贸易地产，两家公司都有超过60亿元的股权销售额；万科虽然排名第四，但只有24亿元左右的股权销售额，差距很大。
倒逼调整
一种非常现实的情况是，经过两年的缩表，房企的销售规模大多处于倒退状态。
2023年，万科合同年销售额达到3761.2亿元，同比下降9.8%。与高峰期的6000多亿元相比，已接近腰斩。
因此，在规模剧烈调整的情况下，房地产企业必然会伴随区域收缩与合并。
事实上，不仅房地产企业正在缩小表格，国家央企也不可避免地进行区域重组和调整。比如今年华润置地将原来的7家区域公司重组为5个区域，城市公司从28家减少到20家。
招商局蛇口还将七大区域整合为五大区域，形成华东、华南、华北、江南、华西五大区域公司，进一步集中力量深化优势板块。
华润置地和招商蛇口是去年销售额难得的房地产企业。
2023年华润置地累计合同销售额约为3070.3亿元，同比增长1.9%。；招商局蛇口同期录得的销售额为2936.35亿元，同比增长0.35%。
尽管销售稳定，但大多数房地产企业的资源仍然聚集在高能级城市，这意味着一些城市企业将被抛弃，合并也是大势所趋。
此外，在过去的一两年里，房地产企业的区域公司职能已经被重新审视。随着市场的下滑，房地产企业正在追求更敏捷的组织。过去区域层面有调度和统筹的功能，但现在大部分房地产企业的业绩都落在了几家重点城市公司身上。过去总部-区域-城市的三级控制模式逐渐被抛弃，区域公司逐渐“小”成为一种“行业正确”。
中指研究院企业研究总监刘水表示，企业总部扁平化、专业化、平台化，一方面可以有效避免总部“头重”，对市场失去快速反应；另一方面，总部可以作为职能部门，在资源配置中发挥更大的资源整合和协同作用，进一步提高管理效率。此外，一些企业还会通过区域拆分布局加强区域优势，加强重点区域的深度培育。
刘水继续表示，房地产企业可以通过合并和拆分来优化区域管理，提高管理效率。通过区域合并，我们可以集中优势资源，建立强大的组织。组织结构调整的原因比较复杂，主要受区域市场、房地产发展潜力等多种因素的影响。
在房地产疲软的周期中，房地产企业的组织结构调整旨在生存。随着行业进入调整期，类似的行动将会出现，房地产企业正在努力适应新的发展阶段。