越秀房产基金2023年营收增长11.4%，稳步上升
越秀房地产投资信托基金(0040505)从最早在港交所上市的内地中资REITs增长到中国资产组合最大的港股和新加坡上市房地产基金.HK，以下简称“越秀房地产基金”)已探索资产运营管理、商业房地产金融化出路、REITs系统运营18年。
三月七日，越秀房地产基金交出2023年度业绩答卷：2023年，整体营业收入为20.87亿元，同比增长11.4%。；与2022年相比，物业收入净额为14.75亿元，上升8.8%。
酒店公寓经营业绩强劲回升，超过疫情前水平，收入达5.36亿元，比2022年增长52.8%。其中，广州四季酒店和广州IFC雅诗阁服务公寓的平均房价分别为2238元/间/晚，1117元/间/晚，均为开业以来的最高水平，大比例领先于竞争群酒店和公寓。自开业以来，广州IFC雅诗阁服务公寓年收入创下最高纪录，达到1.19亿元，连续8年经营收入和GOP在雅诗阁中国区排名第一。专业市场租金率分别为95.8%，同比增长。㎡，比2023年中期增长33.3%。
截至2023年底，越秀房地产基金整体房地产估值约为425.6亿元，同比增长0.5%，基金年化分配收益率从2022年的6.63%上升到7.33%，在波动的市场环境中保持正增长，可见其抵御风险的韧性。
这一成就的背后，得益于宏观经济的缓慢复苏和整体运行的良好推动，也是越秀房地产基金通过主动管理持续实现资产价值的结果。多元化的物业组合保证了资产具有穿越经济周期的能力；在此基础上，越秀房地产基金始终以资产价值最大化为“锚”，以提高底层资产运营效率为“基础”，不断深化“四轮驱动”管理——优化租户结构，深化风险控制，加强资源平台优势，协调多元化业务发展，赢得了基金持有人、租户、投资者的认可。
稳健向好：稳健经营基本面收入同比增长11.4%
2023年，越秀房地产基金凭借稳健的经营策略，进一步提高了经营效率和资产的长期价值，其增长和稀缺性不断凸显。
一方面，增长主要体现在效益的持续提升上，其背后是专业经营和管理能力的提升和创新。2023年，越秀房地产基金实现营业收入20.87亿元，同比增长2.14亿元，增长11.4%左右。
进一步优化各业态收入占比结构，保持整体经营稳定。酒店公寓收入5.36亿元，占25%。；专业化营销收入1.84亿元，占9%；零售商场收入1.63亿元，占8%；办公业态仍保持着压舱石的地位，总营业收入超过12亿元，占58%。
得益于突出的增长，从2005年开始，越秀房地产基金已经连续18年全额分配可分配收入100%。
另一方面，其稀缺性体现在广州国际金融中心、广州白马服装市场、广州IFC雅诗阁服务公寓等多元优质资产组合的基本板块，是当地乃至全国同业竞争群体的龙头项目。租赁业绩和资产保值增值稳居“金字塔”顶端，这无疑是越秀房地产基金的独特竞争力。
在此基础上，基金管理人积极管理资产，在18年以上的实践中沉淀了一套涵盖资产管理、价值投资和风险控制的系统玩法。他们用长期主义筑起管理护城河，搭建平台，共同创造生态，实施积极稳定的租赁策略，敏锐地捕捉资本市场低成本的融资机会，从而增加收入，降低成本，在运营层面不断提升资产价值。
稳步提升：利用旅游复苏酒店公寓回升强劲
在2023年中国经济持续复苏的浪潮中，商务旅游和休闲旅游的需求迅速释放，酒店成为复苏最强的赛道之一，中高端酒店的复苏程度更加明显。
就业绩而言，越秀房地产基金去年公寓经营回升超出预期，较2022年同期增长52.8%，已超过疫情前水平。2023年广州四季酒店平均房价2238元/间/晚，刷新开业以来最高值，同比增长32.6%，高于竞争群酒店14.1%；入住率为79.9%，同比增长23.5个百分点。
在过去的一年里，广州四季酒店积极抓住假期休闲旅游市场的需求，以及恢复大型展会的机会，积极开拓海外客户，推出特色主题产品和升级定制套餐，开展多渠道联动营销，提高酒店入住率。今年，联动知名IP举办了多次线下互动活动，推出民俗、健康、聚会、公益等多元化体验场景，吸引更多高净值客户加入体验，进一步增强客户粘性，加持品牌影响力。
广州IFC雅诗阁服务公寓也表现出色。期内收入1.19亿元，平均房价1117元/晚，均创新高，平均房价高于竞争公寓38.6%。；平均入住率为90.2%，同比增长3.1个百分点；连续八年，营业收入和GOP在雅诗阁中国区排名第一。今年，广州IFC雅诗阁服务公寓举办了一系列居民活动，打造具有温度和口音的社区文化，深度链接优质客户，秉承“低调奢华”艺术生活的品牌理念。
随着宏观经济形势的不断改善，国际商务旅游和会议展览需求的加速复苏也将为中高端酒店行业带来新的帮助，酒店公寓行业充满活力。
稳健蓬勃：引领产业生态发展专业市场创新模式推动升级
专业化的市场业态不仅考验基金经理的资产经营能力，而且对上下游产业链的整合能力提出了更高的要求。
2023年，越秀房地产基金专业市场成绩特别突出。广州白马服装市场租赁率达到95.8%，是近三年的峰值，同比增长14.6%。；这个成绩远高于同区域流花商圈的平均租金率，是项目领先效应和吸金实力的最佳体现；租金单价为449.1元/元。㎡，336.8元/2023年中期㎡增长33.3%。
在专业市场轨道上，广州白马服装市场始终发挥着引领行业变革迭代的作用。年内，在“25通道”和“35通道”中，引进了15个当地前沿服装设计师品牌，不断培育年轻人的原创力量，为南粤原创服装生态系统设计创新打造发展平台。为进一步促进纺织服装行业的贸易对接和产销联动，广州白马服装市场举办了各种采购节、订购会、主题活动，帮助租户拓宽市场，形成产业集群效应；并不断推进数字化转型，推动专业市场数字化建设和信息化。
伴随着广州跨境电子商务产业的快速发展，具有产业集群优势的个性化专业市场将更加受到商家的青睐。
稳扎稳打:持续升级租户结构，重塑办公和零售商业消费空间
2023年，越秀房地产基金通过积极稳定的租赁策略，进一步稳定优质租户基础，同时大力稳定商业投资，引进优质租户，稳定市场标杆地位。在办公楼新租赁企业方面，积极针对央企、国企、500强公司、独角兽企业等高成长客户，进一步优化租户结构。
就拿广州IFC办公楼来说，全年新签约25,000㎡，新签约的优质租户总共130000㎡，比例达到50%，包括世界500强企业和行业龙头企业；续租率达到77.7%。越秀金融大厦年内新签约引进9000多名优质租户。㎡，大型律师事务所包括整层租赁「北京瀛和」等等；在续约方面也取得了可喜的成绩，年续租率达到77.6%。平均续租有效租金保持增长，较上手增长3.2%。武汉越秀财富中心成功引进「一汽红旗」、「东莞证券」全年新签约面积约23,000的优质客户㎡。
随着办公业态升级迭代的机遇，越秀房地产基金锐意变革，重塑办公场景，以长期主义为理念对租户结构进行标尺优化，将办公空间升级为产业集合生态系统。随着经济的稳定，办公市场逐渐复苏，核心区域的复苏将更加明显，彰显优质物业的价值。
零售商场项目专注于消费趋势，创新商业、娱乐、餐饮等多元化消费场景，探索实体零售加速转型升级之路。2023年，收入为1.63亿元，三大商场销量均有不同程度的增长。管理者也以资产管理的思维不断升级进入品牌，带动商圈升级焕新，进一步带动客流和租金上涨。广州IFC国金天地和VT101维多利广场的租金率和租金单价都有所上升，其中广州IFC国金天地的租金率为98.2%，引进了多个首店品牌，增加了商圈的商业稀缺率。；VT101维多利广场租金单价同比增长19.8%，主要租户成功续约。「优衣库」和重点客户「招商银行」，年销售额大幅增长28%；同比增长18%的武汉星汇维港也取得了不错的成绩。
稳定收益：积极管理融资 ESG提高质量和效率
2023年，海外市场利率上升，融资成本持续高位，人民币进入降息渠道。在这个窗口下，越秀房地产基金抓住了人民币融资成本的利差窗口，不断研究各种融资工具，积极调整融资结构，努力抑制利率市场对基金业绩的影响，展现了基金经理稳步变革、进而有前途的金融投融资“平衡”。
一方面，积极用人民币贷款代替港元现有融资。2023年3月，越秀房地产基金发行上海自贸区债券15亿元，票面利率4.15%，置换港元现有贷款；6月份发行绿色贷款40亿元，10月份发行无抵押贷款10亿元，固定利率分别为3.2%。、置换现有港元贷款3.75%；有效降低基金整体融资成本，加强流动性管理。
调整后，2023年底，越秀房地产基金的人民币融资比例从年初的6%上升到39%，年平均利率优化到4.6%，收窄了利率风险。
随着“双碳”目标的推进，绿色可持续理念不断渗透到各行各业的高质量发展过程中。多年来，越秀房地产基金坚定推进ESG理念与现有商业模式和控制模式的有机融合，贯穿于公司治理、环保、社会责任等环节。
越秀房地产基金ESG发展成果突出，得到了众多主流评级机构的认可。到目前为止，基金MSCI ESG评级提高到「BBB」，连续第二年升级；全球房地产可持续发展基准（「GRESB」）连续第二年获得绿色「四星」评级，并且连续第三年获得公开披露A评级(最高等级)；Sustainalytics 保持ESG风险评级「低风险」，并继续入选「亚太区ESG最高评级(房地产行业)」清单；以及标准普尔企业可持续发展评估（「CSA」）全球85%的同行(房地产行业)升至40分。
ESG多项关键绩效指标领先行业，包括物业LEED铂金级认证占68%(按产权面积计算)；截至2023年底，越秀房地产基金已与楼内约30%的租户签订绿色租约，倡导绿色采购，不断践行可持续发展理念。
展望未来，越秀房地产基金董事长、行政总裁林德良表示:“2024年，基金经营环境依然复杂严峻。管理者将坚持资产价值最大化的初衷，通过实施积极稳定的租赁策略，敏锐把握潜在投资机会，开拓资本市场融资机会，有效降低融资成本，继续为基金持有人创造价值。”
显然，市场的积极信号已经提前一步到达。2024年2月底，香港政府公布了《2024年至25年财政年度政府财政预算案》，提出了一些有力措施，加强房地产投资信托市场的竞争力，包括免除所有房托基金单位的交易印花税，延长“开放式基金公司和房地产投资信托基金补贴计划”三年。我相信这将有利于房托基金的发展，有助于提高越秀房地产基金的流动性和市场竞争力。