26年后，新模式改革为商品房注入新活力
2023年12月，中央经济工作会议提出“完善相关基础体系，加快建设房地产发展新模式”。在同月召开的住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹详细阐述了建设房地产新发展模式的思路和考虑。在制度机制方面，他提出“要完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础制度”。
一位住房领域的政府官员表示，与商品房相关的基本制度涉及土地制度、城市规划制度、金融制度(企业融资、抵押贷款等)。)涉及住房生产、流通、分配、消费、监管和保障等环节。、税收制度、住房产权制度、市场交易制度(预售或现售制度)、监管制度等，以及与住房保障相关的住房养老金、住房保险等制度。
综上所述，从房屋开发、建设、融资、销售、维护等全过程来看，需要在制度层面进一步完善。据成都市城市建设发展研究院副院长冯波介绍，此举主要是为了补充现有房地产法律和制度在加快房地产新模式建设方面的不足。
自1998年房改以来，商品房市场的需求和供给方都发生了数量和质量的变化。对此，本次政府工作报告描述为“新型城市化发展趋势与房地产市场供求关系的变化”。作为建设房地产新发展模式的重要组成部分，需要进一步更新和完善与商品房生产和销售相关的基础体系。
制度改革的背景之一是，我国城市人均住房面积从不到20平方米增加到接近40平方米，平均每户1套以上，住房需求基本实现。但住房结构问题依然突出，供需错配现象明显。
这一供求错配体现在区域不均和产品结构不平衡上。
地区上，一二线城市人口流入大，住房供需矛盾依然突出，新市民、低收入群体的住房需求尚未得到有效保障，而三四线城市的库存积压；
在产品结构方面，过去为了抑制房价而出台的“7090配比”等政策，如“税收、限价”、“别墅禁令”客观上使得商品房刚刚需要的房子占比更大，这与当时的楼市环境相适应。然而，随着住房供应总量的增加和居民置换需求的改善，住房领域的供给侧结构性改革势在必行。今年的政府工作报告还提到，要满足居民的刚性住房需求和多元化改善住房需求。“多元化”意味着鼓励和满足更多层次的居住需求。
在众多基础制度中，改革和完善商品房预售制度是深刻影响楼市的一项。自2022年以来，许多地方试点了现有房屋的销售。受开发商雷霆万钧造成未完工建筑风暴的影响，买家也更喜欢现有房屋和存量二手房。在上述住房建设工作会议上，倪虹强调“以促进现有房屋销售为根本政策”。对于仍在实施预售的项目，需要加强预售资金的封闭运行管理，防止新的交付问题。可见，预售制度不会突然退出市场，而是未来几年与现有房屋销售制度一起日益完善。