深圳湾区楼市火爆竞合，扎堆2480套人才房
最近，根据深圳市规划和自然资源局宝安管理局的批准，深铁璟城二期的《建设工程规划许可证》和总平面图已在网上发布。
项目的第二阶段总建筑面积约为45.6万平方米，计划可建面积约为31.7万平方米。住宅部分占25万平方米，将提供3109个住宅单位，其中包括人才住房2480套和商品房629套。
深铁璟城坐落于宝安区松岗片区地铁11号线尽头碧头站上方，东侧毗邻宝河，北至松福大道，占地面积达33.1万平方米，该项目由深圳地铁集团于2021年9月通过土地拍卖赢得。
该项目分为南区和北区，南区有人才房可售。共有10栋楼，最初规划提供2376套房，后来调整为2480套。具体包括744套约90平方米的三房户型，以及1736套约70平方米的两房户型。房价为每平方米2.74万元。
2022年已开始销售共1243套商品房，房型包括建筑面积约75-105平方米的两至四居室公寓，以及约145-151平方米的四居室别墅，单价大约在每平方米4.13-5.44万元之间，平均价格约为每平方米4.83万元，总价在321-806万元不等，交房时精装修。
关于二手房，该区域的满京华云小区一、二期的房屋售价参考价为每平方米4.58万元。
作为地铁上盖项目，除了地铁11号线，只需一站路即可到达松岗站，与地铁6号线和12号线（一期已开通，二期正在建设）实现换乘，但其地理位置靠近东莞，离市区较远，周边基础设施相对欠缺。因此，该项目一期销售表现不佳，摇号当天共有235批客户中签，至今大约还有八百套房源待售。
经过两年时间，即将推出二期大量人才住房。六折的价格优势使得该项目的一些不足之处可以得以克服，并且将对一期项目以及周边的普通商品住房造成一定的竞争压力。
人才房引力
深铁璟城二期只是深圳人才住房供应的一小部分，以宝安区为例，今年天健和郡府共推出690套，棚改项目海岸悦府也推出415套人才住房。
根据初步统计数据，今年深圳新增加上去年翻新的人才住房，将超出供应15万套。
根据深圳市规划和自然资源局公布的《深圳市存量住宅用地信息》，截至2023年12月31日，深圳市共有602个存量住宅项目，存量用地总面积为1176.85公顷，尚未开工的土地面积为314.57公顷，已经开工的土地面积为862.28公顷（其中未售出的土地面积为358.35公顷）。
在人才住房销售清单中，仍有14个项目未售出的房屋面积。
就在不久之前的3月7日，深圳市住房保障署批准了安居华越龙苑项目房屋，可以配售给符合条件的人才，推出了530套三房户型。同一天，星河开发的客环球商业中心项目开始认购25套剩余的房源。这两个项目目前正处于申请认购阶段，都是之前推售过的房源。
人才住房再次配售需求旺盛，这表明普通商品房的销售情况并不容乐观。
2023年，深圳市共有178个新楼盘入市，新房住宅供应面积为579.2万平方米，同比增长27.6%，相当于提供了5.69万套房源，同比增长21.9%。
在同一时间，深圳于2023年推出了20个人才住房项目，总货量超过1.65万套，当年内销售超过1.3万套，销售量占普通商品住房交易总量的40%以上。
根据乐居研究中心的数据，到2023年底为止，深圳市新房住宅的存量达到517.88万平方米，总共有51687套。另据深圳中原研究中心的数据显示，深圳市存量新房的去化时间大约为19.3个月，这两个数据都创下了过去10年的最高值。
一整年来看，普通商品房的成交率不到30%，而人才房的成交率超过80%。
深圳中原研究中心在接受新媒体采访时指出：“目前人才住房的购买条件已经放宽，限制条件变得非常宽泛，特别是一个家庭只需三个人就可以购买三套房，而且人才住房的位置相对于经济适用房也相当不错，吸引了许多刚需购房者，甚至导致出现了大量申购的情况。根据数据显示，到了2023年，人才住房对于新房市场带来了巨大的影响，尤其是对于同一区域内的商品房。”
深港竞与合
保障性住房和商品房并行发展已经成为主流趋势。
自去年8月1日开始，深圳停止规划建设安居型商品房和人才住房，而将调整为提倡建设公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房。
一方面，随着这种情况，安居房和人才房将不再存在；另一方面，这也使得存量未售的安居房和人才房变得更加稀缺。
需要注意的是，根据规定，人才住房的不动产权证书登记为安居型商品房，在拿到这本证书10年后才有资格选择获得完全的产权，也就是说，把绿色产权证书转换成红色产权证书，同时还需要支付一定差价。但在具体实施方面，之前的文件尚未明确指出详细步骤。
直至3月13日，《深圳市安居型商品住房权产管理相关事项处理办法（征求意见稿）》临时颁布。
根据深圳住建局最新发布的征求意见稿，若申请人在签订买卖合同后满十年，则可获得完全产权或转为上市交易。具体的补缴金额计算如下：补缴金额 =（原市场价格- 原购买价格）×50%- 税费。其中，原市场价格按照原购买价格除以70%来计算。
该文件不仅规定了办理手续和计算规则，还明确了继承、婚姻状态变更和房产权期满后处理规定，目的是规范管理安居型商品房产权活动，妥善解决历史遗留问题。
根据计算公式，即使补交价款后，人才房仍然比同期同地段的商品房具有价格优势。市场流通问题逐渐解决后，预计今年人才房将延续去年的积极发展势头。
面对人才房和安居型商品房的增加供应，之前深圳的开发商们曾可以选择具有投资价值的高端市场，但就在不久之前，这一市场也受到外部因素影响，香港最终“撤退”了。
据中原地产提供的数据显示，在3月1日至6日期间，全香港共有952套住宅交易完成。而在港府宣布全面取消印花税之前的整个2月，交易量仅约为276套。
在成交方面，深圳客所做出的贡献数量不少。
根据美联物业研究中心的数据显示，“撤辣”政策出台后，深圳地区客户咨询香港物业的数量剧增50倍，实地考察的人数也大幅增加了超过20倍。
据深圳中原研究中心对新媒体的观点表示，深圳与香港正在加速融合，双方通过政策争夺人才，形成竞争局面，这种竞争状态将持续相当长的一段时间。
“当然，楼市不仅存在竞争，也会相互推动，香港楼市的繁荣也将助推大湾区楼市的发展。”
大陆游客前往香港购物，深圳也吸引香港人北上购置房产，例如从8月1日开始，港澳台居民作为共同申请人，不受户籍限制，可以申请购买深圳的共有产权住房。
除了传统的创业奖励和就业援助外，未来的重点将放在社会保障和通关政策等方面。”深圳中原研究中心补充说。