多地二手房市场火爆，核心区新房稳守价格，专家建议调控重心转移

过去一直认为二手房是楼市的“晴雨表”，但是最近一年来，二手房已经成为一手房的竞争对手。

通过一组数据对比可以看出，《每日经济新闻》记者综合各方数据统计：今年3月，合肥二手房网签了6894套，而新房备案了1402套，二手房成交量是新房的4.9倍；南京二手住宅成交了8563套，新房成交了2336套，二手房是新房的3.66倍；深圳二手房成交了3840套，新房成交了2816套，二手房是新房的1.36倍。

头部房企已经感受到了来自二手房市场的压力。华润置地副总裁陈伟表示，“目前市场依然存在着高库存、客户信心不稳定、二手房持续分流一手房等挑战”。

无论是从供应还是成交的角度来看，二手房已经成为当前市场的主要力量。尽管二手房成交量是通过持续降价换来的，许多地方的二手房挂牌量仍在创下新高。

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受采访时表示，新房价格优势已经消失，二手房和新房形成了全面竞争，但新房的表现越来越疲软，主要体现在新推盘的去化率较低，一直在销售“旧库存”。

由于刚需和改善型需求有限，支付能力也有限，一旦低价房源消化完毕，市场可能会再次陷入低迷。调控必须转向二手房市场，促使新房和二手房、刚需和改善的良性循环。

一线城市“老破小”价格泡沫从58%降至5% 根据上海易居房地产研究院的数据，2024年3月，全国50个重点城市新建商品住宅的成交面积为1379万平方米，同比下降了49%。从房企业绩来看，2024年1-3月实现销售额的百强房企达到了7792.4亿元，同比下降了47.5%。

多地二手房市场的成交量呈现出“小阳春”态势，3月北上深的二手房成交量都达到了去年4月以来的最高水平，合肥的二手房成交量创下了近两年来的新高，天津、青岛的二手住房交易量也创下了一年来的新高。

成交速度仍然跟不上供应速度。

据链家平台的数据统计，许多地方的二手房挂牌量再次创下新高。重庆的二手房挂牌量已经超过了27万套，天津突破了19万套，苏州约为17.78万套，北京约为14.7万套。

截至今年4月9日，重庆的二手房挂牌量已经高达27.2万套，同比增加了约7.8万套，增幅是去年的4.8倍。

合肥的资深房地产专业人士、城市风暴主理人蔡旭告诉记者，在今年3月，合肥的二手房成交量中大约有7成的房源总价在200万元以下，大部分是刚需购买。二手房的价格去年已经下跌了很多，今年前三个月仍在继续下降。这个阶段可以明显地看到，价格下降换来了成交量增加。去年同期，二手房的平均成交价格是18900元/平方米，而今年只有15900元/平方米，相当于100平方米的房子价格下降了整整30万元。

与新房相比，二手房的成交优势在于具有较大且自由的议价空间。

武汉一家房产中介机构中层人员告诉记者，今年以来，许多购房者开始直接提出八折或七五折的价格砍价，价格较高的房源甚至很少有人浏览。例如，在武汉汉阳的钟家村片区，一开始挂牌价为125万元，没有人看房，调整到115万元后才有人看房，但看房后对方直接砍价到100万元。

上海易居房地产研究院在4月10日的一份报告中选取了“一线城市老破小类型的二手房价格”作为衡量二手房价格泡沫的指标。据他们的测算，从2019年开始，这种二手房价格泡沫不断“膨胀”，从20%扩大到了2021年一季度的历史高点58%，随后这种泡沫不断减小。

到了今年一季度，这种泡沫已经降至5%，意味着经过三年时间，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格已经回归到健康状态。这也很大程度上代表了全国二手房价格泡沫的基本消除。

开发商和业主现在开始成为竞争对手 二手房能够成功交易的主要原因是，“价格调整到位”，特别是对于一些地段好、学区好、户型好的降价二手房。

相比之下，由于各种原因，新房不能直接或大幅降价，通常通过特价房、赠送车位、装修包等方式进行促销。

中指研究院的数据显示，3月，百城二手住宅的平均价格为15088元/平方米，环比下跌了0.56%，跌幅比2月扩大了0.19个百分点，已经连续23个月环比下跌；同比下跌幅度扩大至4.80%。二手房价格下跌的城市已经连续10个月超过90个。

武汉汉口的一家房产中介店的负责人张荣告诉每经记者，新盘对二手房确实有挤压效应。由于一些客户来自周边市县，受到当地部分延期交付或烂尾楼的影响，包括他们在内的不少客户目前对期房的信任度较低，还有一些人认为房价还会继续下降，“观望情绪越来越浓，我们手上的客户基本上都认为5-6月市场会再次下降。”

过去，二手房普遍依赖周围新盘的提价或促销来实现成交，而现在他们在争夺同一批客户。

例如，广州天河的中国铁建·招商蛇口西派天河序项目在3月底开盘，最低售价为6.9万元/平方米，最高约9万元/平方米。这一开盘价格的准确性阻止了周围二手房的竞争，而临近该项目的二手房信达金茂府，2024年以来的成交单价在7.3万-8.4万元/平方米之间。

自3月以来，上海、广州、成都、合肥等地的许多高价豪宅项目要么售罄，要么销售情况良好，它们的共同之处是都位于核心区域且开盘价格相对合理。

广州海珠区的中海大境项目成为广州今年的首个销售额达到38亿元的项目。从3月28日开盘至4月1日，该项目的累计销售额达到38亿元，成交价在7万-9.8万元/平方米之间。

张荣表示，他们门店代理的新盘总价多在400万元以下，开发商在降价控制方面还算得心应手。例如，某华南品牌开发商的一个新项目前年的销售价格在18000元/平方米左右，而现在部分房源的底层特价房在15800元/平方米左右。

李宇嘉认为，目前楼市既存在支付能力不足的问题，也存在供应过剩的问题，其中既有新房又有二手房。调控必须转向二手房市场，促进新房和二手房、刚需和改善的良性循环。最近郑州等城市启动了“卖旧买新”的政策，目的是针对二手房挂牌量过多的问题进行应对，以降低二手房价格下跌的预期，同时刺激新房销售。