住建部发声！制定“两年计划” 维稳市场波动
住房和城乡建设部要求根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应，引导配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。
如何落实“治本之策”？
“以前很少要求各地制定两年的住房发展规划。而这次提出的“五年住房发展规划”，属于更注重住房的专项规划，强调与国土空间规划、土地利用年度计划的有机衔接，与之前各地发布的与国民经济社会发展五年规划、城市总体规划等相关的五年房地产规划有一定差异。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波说。
在这一特殊部署中，住房和城乡建设部强调，住房发展规划和年度规划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。
具体来说，住房发展年度计划要明确各类住房和土地供应的规模、结构和区位，计算房地产项目的合理融资需求；“住房发展五年计划”要求各城市根据存量住房和土地等潜在供应情况，综合考虑当地经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需情况，提前规划。
这不是住房和城乡建设部第一次提到这个机制。2023年11月，住房和城乡建设部部长倪虹表示:“构建房地产发展新模式是解决房地产发展问题、促进房地产市场稳定健康发展的根本途径”。至于构建新发展模式的思路，体制机制中提到了“建立‘人、房、地、钱’元素联动的新机制”，这也被认为是新模式的核心内容。
如今，这一机制再次被强调，并通过“抓手”的定位与未来几年的住房发展规划和年度计划有关。中指研究院市场研究总监陈文静认为，地方政府将进一步了解当地住房需求总量和结构，以及房地产市场的短期和中长期供求关系，对促进房地产市场稳定健康发展起到积极作用。
“住房发展规划和年度计划有助于引导金融资源和土地资源流向更需要的地方，提高资源利用效率。”陈文静说，为了满足居民的住房需求，这些城市也将获得更多的土地、金融等资源，未来人口规模大、人口持续增长、房地产市场供不应求的城市将建设更多的新房。
怎样“防止市场大起大落”？
在这份通知中，“防止市场大起大落”再次引起了关注。住房和城乡建设部指出，为了更好地稳定市场，需要以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡和结构合理。
它与当前我国房地产市场供需关系发生了重大变化密切相关。
“过去，许多地方供不应求的局面得到缓解，居民的基本住房需求得到满足。但住房结构问题依然突出，部分城市房地产市场供大于求。”陈文静说。
中指数据显示，福州、天津等城市新房可销售面积清算周期均超过20个月，市场去化压力较大；部分城市仍存在库存不足的问题，上海、杭州等地新房可销售面积清算周期长期不足10个月。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在这样的新形势下，遵循“人、房、地、钱”的要素联动尤为重要，因为原有的供应模式可能很难销售，但同时仍有大量需求得不到满足，新需求(如新市民)个性化。
流动的实现应以信心为基础。58安居客研究院院长张波告诉中新财经记者，一方面需要随着经济的不断稳定和改善，优化市场环境；另一方面，要根据楼市环境释放长期政策，让人们对楼市的长期预期保持稳定，让房子成为老百姓真正稳定的资产。
预计保障性住房建设将明显加快
“要把房地产市场的稳定健康发展和住房保障的等待时间纳入目标管理。”从住房和城乡建设部的这一要求可以看出，保障性住房建设已经成为当前房地产领域除了稳定市场之外的又一重要任务。
具体来说，住房和城乡建设部强调，各城市要根据当地实际情况，准确判断住房需求，完善“保障市场”的住房供应体系，科学编制2024年和2025年住房发展年度计划，以政府为主，保障工薪收入群体的刚性住房需求，以市场为主，满足居民多元化改善住房需求。
“为了解决政府的迫切需求，有必要加大经济适用住房建设，使经济适用住房成为每个城市居民首套房的主要选择渠道。改善型住房是商品房供应的主要渠道。”李宇嘉表示，这主要是针对年轻人和新市民购买力弱，传统商品房供应模式无法满足需求的情况，纠正供需错配。
行业预计未来几年保障性住房建设将明显加快。根据中指监测，2024年租赁住房筹集目标已在多个地方公布。南宁、福州、深圳、广州等城市提出计划建设2024年或首批配售保障性住房，深圳、广州、福州计划建设1万余套。
在更长的时间内，住房和城乡建设部强调，住房发展规划应立足当地实际，明确住房发展目标、重点任务和政策措施。保障性住房建设应作为住房发展规划的重要组成部分，保障性住房发展目标应科学确定。根据要求，保障性住房应进一步明确供应套数和户型结构。目标管理应包括房地产市场的稳定健康发展和住房保障的等待时间。
李宇嘉认为，这意味着需要在项目层面进行建设，即首先要了解市场需求的特点，如位置、公寓类型、配套设施等。，然后开始规划土地供应、建设和销售，这样供应的房子才能满足市场需求，才能销售。本质上也是供应的精细化和精准化，从而实现供需匹配。
陈文静还提到，未来的经济适用房可能以筹集为主，新建为辅，需要建设。对于商品房库存较大的城市来说，重建或购买存量的商品房作为经济适用房将是一种重要的方式。
“从稳定性的角度来看，短期内将有更多的政策得到有效推进。一方面，关注民生、‘保房’、降低存量抵押贷款等政策，旨在提高居民的幸福感和获得感；另一方面，将加大对供需双方的拉动力度，重点实施‘平等对待，满足不同房地产企业的融资需求’、为了解决开发商贷款困难、购房者信心增强的问题，一线城市限购加快放松政策。”张波说。