独家泄密！民间卖房群逆袭开发商，48小时内惊艳设计方案揭秘
《国家商报》记者以买家的身份加入了几个新群体，发现这次征地的几家房地产企业的营销顾问早就加入了群体，每个群体的数量已经在180人左右，并发布了群体规则——不允许私自在群体中添加人。
二月二十七日，杭州2024年首批宅地挂牌出让，7宗宅地全部溢价成交，其中2宗溢价超过20%、4宗超过15%，1宗超过13.71%。杭州本土房地产企业，如滨江、绿城、西湖地产集团、海威地产、兴耀地产等，承包了所有地块。
顾客群二维码满天飞
记者在各新建卖房群中看到，群管理员并非对应项目的物业顾问，而是类似于第三方平台的机构代表。
一位接近滨江集团的知情人士告诉每一位记者:“目前还没有建立销售群。公司不鼓励这种销售行为，发现后会及时停止。”
这种民间卖房群体的迅速建立，也反映了杭州市场在营销方面的充分竞争，这是杭州市新房“摇号”背景下营销人员对自己客池的封锁。
“杭州市，尤其是红盘，基本都要摇号，胜率比较低，没有摇号的潜在客户可能会被分流。”中指研究院华东大区常务副总高院生对每一位记者进行了分析。“现在是股票游戏。如果你买了这个项目，你的客户会少一个。物业顾问还是想把没摇号的客户留在自己的群里，继续成为自己的意向客户。”
但上述知情人士也透露，开发商之所以不提倡这种做法，是因为他们这么早拉群，聚集的不是精准的客户群体。而且，在目前没有项目信息的情况下，他们不能在群体中做任何有价值的操作。几个月后，其实客户变数很大。
“营销团队的官方操作是在开业前两个月左右开始储蓄客户，向客户展示项目情况和产品细节。这个时候储蓄客户真的很有效。”他告诉记者。
设计方案是在48小时内设定的。
虽然开发企业并不急于立即拉群蓄客，但是“杭州速度”确实令人吃惊。
据知情人士透露，滨江集团在44轮竞价后获得的城东新城(原安琪儿批发市场)地块溢价最高，设计方案已经确定，主要是改善大户型。
该地块位于上城区城东新城单元，出让面积28102平方米，成交面积36240元/平方米，为住宅用地(配套公共建筑)，建筑面积6744.8平方米。根据对该地块潜在客户的关注反应，除高架附近外，无明显缺点。
但该地块的地价差仅为10260元/平方米，对房地产企业来说操作难度较大，上一批滨江集团曾以9726元/平方米的价差收购土地，利润率极小。
“2023年10月以后，杭州取消了‘双限’政策中的地价限制，相当于取消了下限，但主城6区仍有房价限制。因此，如果热门地块的溢价率超过原来上限的10%，中间的房地价差会很小。”高院生指出。
也就是说，企业要在很短的时间内完成征地、建设、销售、回款的全过程，才能保证为数不多的利润。
高院生说:“杭州的土地和房地价差实际上不如上海和北京，这意味着利润率不大。如果周期延长，资金成本可能会损失。因此，房地产企业正在努力争取一个速度，尤其是对于位置好的项目。上市流速有保障，房地产企业利用时间换取利润。”
滨江集团董事长戚金兴在2023年底的媒体讨论会上给记者打了个比方:“房地产行业的池塘已经存在了二三十年，大网小网几乎都钓到了鱼。有人说鱼塘里什么都没有，但其实还是有货的。什么是商品？如果你不怕辛苦，有准确的眼光，还是有藏在泥里的，有甲鱼，有泥鳅，有不值钱的蜗牛。你必须看到它，你必须抓住它。”
“在城市地区房价有限、地价无限的土地拍卖模式下，成本控制能力强、产品能力强、在当地口碑好、客户基础好的企业优势会更加明显。他们肯定愿意加价拍卖。去年10月以后，龙头企业拿的比较多，或者是本土企业。一些对利润要求较高的龙头国家央企还是比较谨慎的。”高院生说。