住房公积金制度作为一项住房保障制度一直备受关注,公积金制度和楼市的发展 关系紧密,今年楼市变数横生,成交冷热交替、房价跌宕起伏,一改过去满目红火的局面。 在这种情况下"救市"措施不断,第一波救市潮——松绑限购,第二波救市潮——松绑 限贷,如今第三波救市潮悄然而至,公积金贷款门槛开始降低。

缴存公积金6个月就可申请公积金贷款

    根据济南市公积金中心发布的调整政策,今后借款人缴存住房公积金的时间要求将发生变化,由目前规定的连续足额缴存12个月(含)以上,改为连 续足额缴存6个月(含)以上,就可以申请公积金个人贷款。
    昨天,记者走访了省城多家售楼处,对于公积金新政,销售人员和购房者都表示了欢迎,认为新措施解决了购房者由于工作时限短无法低成本购房 的烦恼,满足了年轻购房者的刚性需求。"公积金利率较低,始终是大多数贷款购房者的首选,由于受缴存年限限制,很多急需住房的年轻人最终放弃了购 房,其实很多人的余额已不少。"
    但也有业内人士指出,虽然公积金缴存时间缩短,但公积金贷款额度计算方式却没有变化,这将使公积金新政作用打折。记者了解到,目前济南公积 金贷款额度计算方式为账户余额的15倍,按照济南市公积金月缴存额来看,普通单位职工连续缴纳6个月后,账户内余额普遍在万元左右,也就是说能够 贷款的额度在15万以下,按照目前济南房价来看,15万元确实不大够用。

外省缴公积金可回济贷款

    公积金异地缴存也是此次公积金政策调整的重要方面,据公积金中心相关负责人介绍,今后,户籍为济南的借款人在就业地缴存住房公积金,在济 南市购买自住住房的,可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明,向济南住房公积金管理中心申请住房公积金个人贷款。
    据了解,早在2008年,济南市就已经开办了省内异地公积金贷款业务,市民只要在省内其他地市缴存住房公积金,在济南购房时就可以申请住房公 积金贷款。"根据住房城乡建设部等三部委文件要求,这次我们将异地贷款政策范围由全省扩至全国,无论哪个城市,只要是济南户籍,只要在就业地缴 存了住房公积金,就可凭借当地公积金管理部门开具的证明,在济南贷款买房。"济南市公积金中心工作人员告诉记者。

济南公贷仍保持"认房不认贷"

    济南住房公积金管理中心有关负责人解释,如果居民名下目前没有房产,无论此前有几次购房贷款记录,再购房申请公积金贷款都算首套。而如 果名下已经有一套房,无论贷款是否还清,再买房都算二套房。如果第一套房的公积金贷款没有还清,则无法再申请公积金贷款。
    该负责人说,对房屋套数认定有两种情况,商贷"认贷不认房",公积金贷款"认房不认贷"。同样是第一套房贷款还清,再买房时如果用商贷,则被认 定为首套房,首付为三成,贷款利率为6. 55%;而如果是公贷,则被认定为二套房,首付为六成,利率为4. 95%。

济南公贷最高贷款额度仍为50万元

    济南市公积金贷款的最高贷款额度仍为50万元,个人申请住房公积金贷款最高额度为25万元。举例来说,如果是个人申请公积金贷款,账户余额 即便有4万元,最高也只能贷25万元。如果是两个人或是一个家庭贷款,账户余额有4万元,按照贷款额度计算方式算出来是60万,但是受最高上限要求, 最高也只能贷款50万元。

公贷新政影响

NO1.支持流动人口购房需求

    对于三部门《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》文件首次提出"推进异 地贷款业务",国务院发展研究中心专家任兴洲表示:"这是公积金制度改革中的主要内容。以 往画地为牢,这次是很大的进步。"
    据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍,根据他的团队进行的研究,在大城市和特大 城市务工的农民工,绝大部分人是希望用挣到的钱回户籍所在地的中小城市或县城购买住房。 但由于住房公积金不能异地贷款使用,所以进城务工人员通常很少使用公积金。
    刘洪玉说,如果住房公积金在哪儿都可以缴、哪儿都可以用,就可以进一步扩大住房公积 金制度覆盖面、提升制度的公平性,更好地服务于"住有所居"的住房政策目标,促进"三个1亿 人"城镇化发展目标的实现。

    

NO3.公积金管理中心筹集渠道拓宽

专家介绍,实行住房公积金信贷资产证券化,将住房公积金管理中心持有的住 房抵押贷款转化为证券,在资本市场上出售给投资者,住房公积金管理中心可以将 这部分变现资金用以发放新的个人住房贷款,从而拓宽住房公积金管理中心的筹 集渠道。

      

NO2.提高公积金资金使用效率

    据有关部门统计,全国342个住房公积金管理中心,贷款发放率高于85%的只有49个。 大部分管理中心的贷款发放率集中在50%到75%之间,有的更是低至百分之三四十。
    专家认为,这一问题,与公积金分散在606个中心及分中心、各中心及分中心独立运作、 不能互通有无的管理体制密切相关。
    此次三部门文件要求,设区城市统筹使用资金,统一制度、统一决策、统一管理、统一核 算。受访专家认为,此举是很大的突破。
    据清华大学房地产研究所所长刘洪玉说:"此次先在设区城市统筹使用,将来应在此 基础上进一步实现省级统筹、全国统筹,就可以大大提高住房公积金的使用效率,有效管 理流动性风险。

      

如何看待公积金贷款新政? 专家:难当救市重任

    继房贷松绑之后,近日住建部、财政部、央行三部门又发文放松公积金贷款条件。其主要内容为职工连续缴存6个月公积金即可申请公积金贷款,公积金将实现异地互认。在笔者看来,该通知出台的真实用意还在于为当前楼市打上一剂"强心针",挽救房地产市场继续下滑的颓势。
    应该说,此举具有一定积极意义:实现住房公积金跨地区互认,及时回应了民生关切,为跨区域流动人口申办住房公积金贷款提供了方便,还能激活数额庞大的住房公积金发挥出最大社会 效益。此外,取消住房公积金贷款相关费用,也可减轻申贷者负担,对房地产"救市"起到一定催化效果。但问题是,现在其作用被社会舆论有意放大,有让住房公积金新政成为刺激楼市回暖的"灵 丹妙药"之嫌。
    在不少人看来,央行和银监会出台的房贷新政,商业银行或因本身资金紧张,或因七折利率过低,对房贷并不十分感兴趣,短期内对推动房地产止跌回升很难产生实效,于是把目光投向了住房 公积金贷款。据统计,截至今年8月末,全国缴存住房公积金人数为1.07亿人,缴存总额7.03万亿元,被提取总额3.49万亿元,目前账上还有3万多亿元……详细

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