地价上限去除,6城掀起新一波“地王”大战

来源:admcpc198 2024-01-07 12:50:11

  取消地价上限的效果开始显现。

  据不完全统计,在多个城市的土地市场实施“高价”后,广州、杭州、成都、福州、东莞、合肥等6个城市拍摄了新的“地王”。在这些城市中,一些地块的地板价格创下了城市单价的最高纪录,而另一些地区则创下了地板价格的新纪录。

  “市场出现‘新地王’有两个原因。一是土地拍卖恢复价格高的规则后,意味着部分城市除了限价外,还退出了自主竞争、竞争建设、竞争性住房等环节,土地质量较以前有所提高。其次,目前房地产企业普遍采取准确的投资策略,核心土地拍卖意愿变得更强。”中国指数研究院市场研究主任陈文静说。

  分析人士指出,在市场调整过程中,未来热门地块有望更加火爆,下一步可能会出现一些新的“地王”。但土地拍卖市场分化将加剧,非核心地块仍将以底价和低溢价成交,部分地块甚至可能流拍。

  “地王”频频出现

  取消土地限价“禁令”后,长期低迷的土地市场在2023年底迎来多个“地王”,带动整体溢价率上升。

  其中,最受关注、单价最高的是广州诞生的新地王。12月29日,广州成功出让3块地块。在这次土地出让活动中,经过5个多小时、85轮的竞价,越秀地产最终获得了海珠琶洲西区地块。该地块成交地价75760元/平方米,创下城市单价最高纪录,成交溢价率59%,成为广州新的“地王”。

  另一个诞生新地王的城市也在广东。12月14日,经过6家房地产企业多达140轮的竞价,东莞一块无限价宅地以18.099亿元的总价出售,溢价率为30%,相当于地价29241元/平方米,打破了当地地价纪录。

  恢复“价高者得”规则后,成都诞生了地王最多的城市。12月12日,在成都同一场土地拍摄中,一口气拍出了三位“地王”。其中,成都锦江区琉璃乡宅基地以23500元/平方米的成交地价刷新了成都宅基地地面价最高纪录,溢价率43%,成为成都新地王;另外两块土地刷新了成都地区土地交易纪录,成为地区“地王”。

  福州在第一次回归“高价”的土地拍卖中,还拍摄了两位地王。2023年11月,福州高新区旧改地块成交地价38524元/平方米,仅次于2016年5月1日阳光城龙庭路95号4.5万/平方米,成为历史第二高地王。另一块屏西社区旧改地块成交地价达到28677元/平方米,创下板块地价新高。

  此外,杭州12月12日出让的9块地中,杭州政府出让的[2023]165号地块成交溢价率达到38%,创下板块单价最高纪录。11月2日,合肥滨科城BK202305号地块溢价率达到45%,成交楼面价18716元/平方米,创下城市单价最高纪录。

  值得注意的是,在许多城市出现新地王的同时,许多地块获得了高溢价。11月30日,天府新区庐湖地块溢价率达到61%,由润达丰地产获得。10月30日,济南10块土地中,有3块溢价率超过50%。

  分析人士指出,在当前的市场环境下,能够引起房地产企业积极拍卖、高溢价交易的地块大多是核心区域的优质地块。

  同时,从高溢价地块获取企业的角度来看,中央国有企业是绝对的主力军,中小房地产企业的征地压力依然较大。

  根据中央指数法院的数据,自取消地价上限以来,截至2023年12月19日,中央国有企业占地63%,民营企业占地29.1%,混合所有制企业占地7.9%。

  “由于中央国有企业的财务实力相对较好,后续征地金额的比例可能会继续增加,对于中小型房地产企业来说,核心城市的征地压力将继续增加。”中央指数研究所的分析师指出。

  土地分化进一步加剧

  自2023年以来,在销售端尚未转暖的背景下,政府推地、房地产企业拿地依然谨慎,土地拍卖市场整体相对低迷。

  为稳定土地市场,自然资源部于2023年9月底向各省市自然资源主管部门下发文件,包括土地拍卖地价限制、郊区容积率1.0限制等。

  根据中指院的监测数据,截至2024年1月3日,22个城市已有18个城市实施了“取消土地限价”,其中宁波溢价上限由15%提高到30%。

  多个城市取消限价上限后,核心城市优质地块土地拍卖升温,竞争激烈,导致平均溢价率大幅上升。但与此同时,非核心地区和郊区地块的交易仍然低迷,分化现象进一步加剧。

  据悉,除上述拍摄地王的城市外,2023年11月,南京、青岛、武汉、重庆、郑州、厦门等地相继取消地价上限,但地块一般以底价成交,土地拍卖情绪尚未改善。

  “在目前的市场情况下,如果你不适合自己的项目,很容易出现问题。”前十名房地产企业告诉记者,因此,对于那些即使在一、二线城市,但发展潜力可能相对有限的项目,在征地时也会更加谨慎。

  “在房地产企业投资重点战略下,2024年,对于取消地价上限的城市,预计销售流量将得到一定的保障,库存相对合理的优质地块将以高溢价出售。但土地拍卖的分化仍将继续,非核心城市或地区土地拍卖的情绪继续低迷,仍将以底价交易,甚至出现流量拍卖。”陈文静认为。

  目前,只有北京、上海、深圳等城市尚未取消土地限价政策。

  “在一线城市,自今年年初以来,北京、上海和深圳的许多地块都达到了土地的最高限价。土地拍卖的整体热度相对稳定,短期内取消土地价格上限的预期较小。”中国指数研究院分析师孟新增说。

  陈文静说:“短期来看,北京、上海、深圳不排除根据市场变化优化土地拍卖规则的可能性,如部分地区取消或提高溢价上限。”。


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