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济南9月8日-9月14日房地产市场监测周报

发布时间:2014-09-18  来源:齐鲁购房网  点击:
 

  一:市场综述

  本周内济南市商品房批准预售314套,批准预售面积为3.31万平方米,环比上周减少81%,2个项目有新增供应。其中,恒大金碧新城2.25万平方米(住宅、商业、储藏室),恒大雅苑供应1.06万平方米。
 
  本周济南市商品房成交1487套,成交面积14.72万平方米,环比上周减少8.85%;成交均价10473元/平方米,比上周上涨16%。其中:普通住宅成交883套,成交面积10.55万平方米,环比下降24.6%,成交均价8680元/平方米,环比上涨2.24%;别墅成交38套,成交面积1.15万㎡,环比上周增加248.5%;办公成交40套,成交面积0.53万平方米;商业用房成交74套,成交面积1.45万平方米,环比增加196%;公寓成交36套,成交面积0.19万方米。
 
  二:本周新推盘项目
 
  本周3个项目开盘加推,分别是鑫苑名家、外海中央花园和中凡鲁鼎广场。
 
  鑫苑名家
 
  推出产品:项目于9月13日加推41#楼,共30套房源,房源为128-140㎡三室、173-237㎡四室、270㎡五室。
 
  认筹及成交:项目认筹1个月,共认筹12组,开盘当日成交13套。
 
  价格及优惠:均价11200元/㎡,优惠交1万抵5万,电商交1万再抵5万,开盘当日选房96折,认筹前15名优惠1万。
 
  外海中央花园
 
  推出产品:项目于9月10日加推1-12#、1-19#楼,共194套房源,房源为90-99㎡两室、109-143㎡三室、227㎡复式。
 
  认筹及成交:项目自7月份开始认筹,共认筹130组,开盘当日成交75套。
 
  价格及优惠:均价7600元/㎡,优惠认筹5千抵5万,一次性97折,商贷98折,5日内交齐首付每平优惠50元。
 
  中凡鲁鼎广场
 
  推出产品:项目住宅和办公于9月13日首次开盘,D座为住宅,房源为97㎡两室和123-147㎡三室,共68套。C座为办公,11层,办公面积为42-296㎡。
 
  认筹及成交:项目住宅蓄客两个月,蓄客73组,开盘当日成交35套。办公蓄客时间不长,蓄客25组,开盘当日成交13套。
 
  价格及优惠:住宅一口价9300元/㎡,办公一口价10000元/㎡。
 
  三:数据分析
 
  表1、2014年9月8日-年9月14日商品房成交情况(单位:套)
 

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  表2、2014年9月8日-9月14日各物业形态成交套数

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  表3、2014年9月8日-9月14日各区域商品房成交情况
 
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  从上列图表可以看出,本周槐荫区商品房成交面积2.97万平方米,成交套数380套,成交均价7546元/平方米,成交量位于第一位,成交主力项目为阳光100国际新城、海亮艺术华府和恒大雅苑;市中区成交量居第二位,商品房成交面2.68万平方米,成交套数178套,成交均价18266元/平方米,成交主力项目为祥泰广场和中海国际社区;历下区成交为第三位,主力成交项目为恒大帝景、保利华庭和绿城百合花园。
 
  表3、济南市近5周商品房及普通住宅成交套数
 
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  表4、济南市近5周商品房及普通住宅成交均价
 
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  最近几周济南市场成交量已经趋于稳定,本周商品房共成交1487套,普通住宅共成交883套。“金九”已经过半,成交量不及8月各周,除了受到中秋小长假的影响外,还因为8月份的成家量反弹消化了一部分蓄客量,而重新蓄客需要时间,预计随着接下来各项目推出新的优惠活动,10月份会有一波成交小高峰的出现。
 
  价格方面,由于本周单价较高的别墅和商业物业成交量猛增,别墅成交量较上周增加了248.5%,商业也较上周增加了接近200%,拉高了商品房的成交均价,特别是市中区祥泰广场大面积商业的成交,拉高了市中区的成交均价。
 
  四、济南市土地交易信息
 
  本周土地市场无供应和成交。
 
  五、房地产相关政策及行业信息
 
  1、央行各地摸底房地产信贷 开发商强烈呼吁松绑
 
  楼市限贷在各地方政府推动下已开始有所松动,目前已有上海、深圳等多地及银行传出放松个人房贷门槛的消息。“如果银行信贷不放松,仅靠地方政府救市,房地产市场回暖仍有限。”一位房企知情人士告诉《华夏时报》记者,9月11日在华南某市人民银行支行举办的会议上,多家房企负责人强烈呼吁银行调整信贷政策。
 
  从人民银行华南某地支行内部人士处独家获悉,近日,央行与全国各地支行召开会议,要求各支行召集当地房企、主管部门开会,摸清房地产市场现状,为下一步决策做准备。“信贷是往放松方向走,因为经济不景气,现在再收紧已经不合适,但也不会太放松。”上述人民银行华南某地支行内部人士对记者说,因商业银行今年不良贷款率上升很多,所以银行内部对房地产贷款还是较为谨慎,而央行只能是指导,放松与否要由银行自己决定,毕竟需要银行自担风险。“此次人民银行是例行了解情况,每年年中都会对房地产做调查,只是今年因故推迟。”上述房企知情人士对记者表示,由于地方人民银行与地方政府的关系很弱,因此在态度上并不积极,且货币政策调整需国务院和央行定夺,此次开会尚不能判断出货币政策是否会调整。
 
  但目前房贷放松的传闻此起彼伏,尤其是在限购放松对市场影响有限时,市场预期限贷政策也将迎来调整。
 
  “目前地方政府十分希望贷款政策能放松,因为限贷政策直接影响成交,现在很多地方政府都在争取政策。”北京一家大型房企销售总监告诉记者。
 
  不过,在银行看来,地方政府的政策松绑有些强人所难。中国银行一位个贷部负责人对记者表示,政府放松限贷的想法与银行本身的趋利性原则相违背,在房地产市场风险加剧的情况下,银行需要考虑风险。
 
  2、山东国有用地使用权将网上交易 竞买人信息保密
 
  日前,山东省政府发布了《关于全面推进国有建设用地使用权网上交易的通知》,通知指出,各市国有建设用地使用权网上交易平台要在2015年1月1日前正式开通运行,法律法规规定应以拍卖、挂牌出让等方式配置的国有建设用地使用权均实行网上交易。
 
  通知要求,各市要建立统一的国有建设用地使用权网上交易平台,并向所辖县(市)开放交易端口,交易平台的建立和运行要符合国家有关法律法规和政策规定。各县(市)利用市级平台,自主进行相关国有建设用地使用权网上交易。网上交易的前期储备开发、出让方案制定、底价制定以及成交确认书签订、合同签订、合同履约监管等由市、县(市)国土资源部门负责。
 
  各市国有建设用地使用权网上交易平台要在2015年1月1日前正式开通运行,法律法规规定应以拍卖、挂牌出让等方式配置的国有建设用地使用权均实行网上交易。未能按规定时限实行网上交易的市、县(市),要暂停相关土地供应工作,直至国有建设用地使用权网上交易全面开展。
 
  通知还指出,网上交易时,交易地块应权利清晰,拆迁安置补偿落实到位,没有法律经济纠纷,地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确,具备相关法律法规和政策规定的拍卖、挂牌出让土地使用权所必需的其他条件。严禁未经拆迁安置补偿、收回国有土地使用权等程序,以及未确定规划、建设条件供应土地等行为。
 
  依照规定必须公开的国有建设用地使用权出让信息均应在中国土地市场网、当地有形市场及国有建设用地使用权网上交易平台发布,接受社会监督。
 
 (数据来源:克而瑞济南机构)

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