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土地供应发力,济南天桥区的楼盘值得购买吗?

发布时间:2020-07-29  来源:大众报业·大众网  点击:
 
  7月23日,记者从中共济南市委十一届十一次全体会议上获悉,已经实行17年的“东拓、西进、南控、北跨、中疏”城市发展方针变为了“东强、西兴、南美、北起、中优”城市发展新格局。新发展方针由原来的侧重城市空间拓展布局,向高质量发展转型。“西兴”成为天桥、槐荫等区域发展的关键词。
  
  发展中的天桥区,近年来有哪些新变化呢?
  
  近日,天桥区与济南市自然资源和规划局项目对接会召开。与会人员围绕黄河北片区高质量发展规划研究情况,泺口二期、柳行片区、成大-国棉一片区项目规划设计方案,黄岗、药山南片区项目等有关情况作了讨论。而就在此前不久,天桥区城市更新项目调度会议召开,调度了全区城市更新项目总体情况及重点片区工作开展具体情况。
  
  密集的调度区域发展情况,加之上半年区域的供地节奏频频,曾经“低调”的天桥区,在城市更新与规划发展的道路上,步伐明显加速。
  
  土地市场发力,药山等片区成为主力供应区域
  
  今年4月份,随着边庄片区四宗住宅与商业地块的成交,天桥区迎来了集中的土地供应。供地数据统计显示,天桥区上半年住宅与商业用地供应近400亩,远超历年同期的土地供应量。远洋、万科、鑫都置业纷纷在区域内拿地。其中,万科摘得的天桥区药山西片区6宗打包地块,总面积约201亩,包含1宗商业用地和5宗住宅用地,成为拿地大户。万科的拿地早已有迹可循。今年2月中下旬,天桥区曾公布了15个签约项目,药山西现代商务综合体项目在列。这一项目总用地约355亩,总投资约30亿元。由万科与天桥控股公司签约,着力打造现代商务综合体,重点引进省内外优势民营企业区域总部,以及与之相配套的研发设计、服务外包、IT、教育培训等功能性中心,形成以综合商务为核心的现代服务业集群和助推区域发展的现代商务办公中心。
  
  再看济南的土地出让数据,今年1-6月份,济南土拍总成交面积(不含工业用地及仓储用地)约1630亩,其中居住(含商住混合)地块约1109亩。如此看来,上半年天桥区的住宅商业土地供应,已经超过上半年济南商住用地供应的三分之一,成为供地“主力”,一路开挂。
  
  今年4月份,天桥区召开全区经济工作会议,天桥区未来三年全域实现拆迁 1000 万平方米、供地 1 万亩、开工建设1000 万平方米。6月份,天桥区第十八届人民代表大会第四次会议开幕,《政府工作报告》中明确将全年力争拆除300万平方米,开工300万平方米,供地3000亩,按下黄河两岸发展的“快进键”。加快推进旧厂区、旧片区、旧街区改造,棚户区改造全面提速;加快推进四建交运、标山二期、泺口二期等一批节点性、标志性重点项目,布局打造一批业态丰富的特色商圈,推动济泺路沿线尽快塑成优势;加快推进北湖、新徐丁太鲁、药山西等重点片区开发,积极打造都市工业集聚、总部汇集、商贸流通、高端服务业隆起、电子商务发展、国际合作交流“六大高地”,加速形成小清河沿线新型业态集聚区。加快实施药山南、黄岗等城中村改造,完成74.3万平方米老旧小区改造整治任务。
  
  从上述动态可以看出,药山片区被多次提及,也是天桥区重点开发的区域之一。目前该区域内有中梁、万科、三箭等地产商布局。其中,中梁地产的中梁·云山和院项目即将入市,万科药山西地块已经开始动工;不远处万科小鲁庄地块万科金色悦城新着也已经面市,药山片区将成为天桥区楼市未来一段时间的主力供应区域。
  
  此外,远洋摘地的边庄片区也将有大动作,远洋摘得的片区地块面积约134亩。此前有媒体报道,将发展为集商业、办公、房地产等多种物业形态于一体的滨河小型商业综合体,可带动区域迅速发展,完善城市功能配套,推动北部城区的发展。
  
  另外,今年已经有土地出让的标山和正在拆迁建设中的北湖片区也是天桥区房地产开发的热门区域,随着万科、金地等新开发项目的入市,天桥区也将进入推货高峰期。
  
  住宅供求逐渐平衡,今年多个楼盘入市
  
  虽然天桥区上半年土地供应较为集中,但依旧难掩长期以来区域住宅供应的短板。
  
  纵观济南楼市近几年的发展,天桥区在整个城市住宅供应的比重中存在感并不强烈,供应量和成交价格也远低于济南热门区域。
  
  来自克而瑞济南的统计数据显示,2015年以来,天桥区的住宅供应面积分别为75.77万平米、118.58万平米、60.81万平米、26.24万平米、31.27万平米、11.28万平米,成交面积分别为57.39万平米、105.83万平米、70.43万平米、42.42万平米、26.47万平米、17.05万平米,供求比相对均衡,成交均价从2015年的8500元/平米左右,上升到2019年、2020年的14800元/平米、13700元/平米左右。尽管如此,与济南市历下区、高新区等热门区域的房价相比,还是远低于上述地区的。
  
  目前,天桥区在售和即将入市的有中梁云山和院、绿地新项目新里璞园、君逸府、万科金色悦城新着、金地湖城风华等多个楼盘,主要集中在北湖、药山片区,新一轮的集中供应期已经到来。
  
  中梁云山和院位于蓝翔路与蓝翔中路交汇处,规划20栋多层洋房和小高层,容积率1.6和2.5,首期入市主力户型101-136平米,已经首开入市,价格在13000-14000元/平米之间。
  
  绿地新项目新里璞园位于济泺路与泺安路交汇处,规划以高层、小高层为主,户型范围100-300平米,项目尚未开盘。
  
  君逸府位于济齐路与黄岗路交汇处,产品以11层-18层小高层、22-34层的高层住宅为主,主力户型为110—143平米的三室、四室,首开1、3#楼,共有140套房源,首开户型为110平米、125平米产品。
  
  万科金色悦城新着位于二环北路与无影山北路交汇处,产品由6栋27层、1栋25层、3栋11层、4栋18层住宅组成,已经开盘,11999 元/平米起,95-125平米的精装房为主力户型。
  
  金地湖城风华位于水屯北路和历黄路交叉口,规划15栋楼,约2818户,户型涵盖97-176平米三室、四室改善户型,预计本月底首开,首开1#楼,层高33层,建面包含97平米、111平米、125平米、179平米户型,价格待定 。
  
  此外,远洋于四月份拿地的天桥区边庄城市综合体项目将打造万和系新品,片区将迎来约40万平米的综合住区,涵盖住宅、公寓、商业等产品;万科药山西、标山项目已经开始动工,鑫都置业也已经落地区域内,后期将陆续入市。
  
  缺乏产业题材,发展明显缓慢
  
  业内人士认为,由于没有产业题材,天桥发展明显缓慢,一直以来楼市的成交量和金额在主城区也并不算高,这背后,既有区域的限制,也有历史原因。从整个济南市来看,天桥区所在的位置居于城市西北部,整体环境要比东部、南部差很多,比如交通路网不发达、存在乱划线乱停车现象等,以如仁丰前街等小街小道为例,交通高峰期拥堵长期得不到解决,严重影响居民生活。在二环北路、二环西路一带,只有物流、汽车配件等聚集产业,周边人气欠缺。此外,营商环境短板也是该区域被诟病的因素之一。
  
  就楼市开发来看,业内人士认为,目前,天桥区比较集中的药山、滨河区域,房价一般在13000-15000元/平米左右,虽不算太高,但是从环境、配套、规划来看,不如东部的新东站、雪山、唐冶区域,甚至不如西客站区域,发展前景一般,只适合就近入住。
  
  随着“东强、西兴、南美、北起、中优”新的城市发展方针的出炉,“北起”成为天桥区下一轮发展的重要抓手。加快跨黄基础设施建设,推动行政、科技、教育、医疗、文化等公共资源向先行区布局,今年以来,先行区动作频频,与济南文旅集团、济南城市建设集团开展工作对接,与山东大学第二医院签署合作框架协议,与中交一公局公司、中交未名环保公司签署合作协议 ,对接轨道交通建设工作,跨黄通道建设,先行区到济南东站公交正式开通……以产业引领区域发展,实现黄河北部片区一体化发展的那一天,或许才是天桥真正实现跨越与崛起的时刻。

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