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“价格战”下的西客站片区公寓,同地段价差已达20万

发布时间:2020-07-24  来源:大众报业·齐鲁壹点  点击:
 
  今年上半年,恒大在西客站的多个公寓项目率先降价,掀起西客站片区公寓价格战。仅一路之隔,一套公寓价差20多万,每平米价差高达四千多元。公寓产品的投资属性明显,片区内高低价公寓回报年限也高达十年,价格战之下,相对价高的远大购物广场等公寓项目去化压力大增。
  
  恒大率先降价
  
  片区各公寓每平价差高达4500元
  
  西客站片区相较于前几年大开发时期,住宅供应已经大大减少,然而商业供应体量却在逐渐增加,尤其是公寓市场。
  
  西客站片区的公寓项目已近十个,包括去年10月首开的保利中科创新广场公寓项目,以及年底入市的地平甲第时代、济水柏然公馆、远大购物广场等纯新公寓项目,加上原有的恒大金融中心、恒大翡翠华庭、恒大金碧天下、漫城金街、建鲁时代广场等。
  
  今年年初,突如其来的疫情给房地产市场按下了“暂停键”,市场一度降速甚至停滞。应对疫情,上半年恒大以优惠力度抢客,推出“网上购房”,同期又推出全国所有在售楼盘均享受78折的优惠政策。恒大是西客站片区的供应大户,恒大翡翠华庭、恒大金碧新城、恒大财富中心、恒大雅苑等在售公寓项目打响了片区内“价格战”的第一枪。
  
  其中,恒大晶都中心更是打出“5799元/㎡起”的超低价,将西客站公寓市场带入5字头时代。降价之后,片区公寓产品价差拉大。恒大晶都中心带装修公寓依然是5799元/㎡起,均价在6500元左右,同期区域内远大购物广场LOFT精装公寓均价在11000元/平米左右,不同项目价差超过4500元/平米。
  
  恒大翡翠华庭、恒大财富中心、恒大金碧新城项目均价也在6000-7000元/㎡左右。其中,恒大翡翠华庭推出的46层毛坯平层产品,面积38-78㎡,对标仅一路之隔的远大购物广场,同样的交通、同样的商业配套,一套60平米的公寓,价格低了二十几万元。
  
  近十个公寓项目打“价格战”
  
  单价变相降了两千
  
  面对恒大的低价“组合拳”,片区内保利中科创新广场、地平甲第时代、远大购物广场、绿地齐鲁之门、建鲁时代广场等项目,也纷纷开始推出各种“优惠政策”,西客站公寓市场普遍降价。一部分具备品牌号召力的项目通过以价换量的方式,确实也有所收效。如恒大、地平等项目在推出优惠促销后,去化效果明显。
  
  去年保利中科创新广场首开loft产品,均价在8000-9000元/㎡,近日记者在售楼处了解到,目前在售的33㎡-37㎡平层产品,均价仅为6000-7000元/㎡,作为片区内面积区间最小的公寓产品,“面积小,低总价”是其最显着的特点。值得一提的是,该项目为“简装交付”,交房后购房者仍需投入时间与资金进行后期装修。此外,9梯46户,密度相对较高,项目平面图显示,公寓楼东西长约60米,9部电梯均设立在西侧,后期无论是商办还是自住,这一设计都显“鸡肋”。
  
  地平甲第时代在日照路以南,滨州路以东,滨州路以西。去年11月首开平层产品,均价在8500-10500元/㎡。现在其主推产品为37-69㎡精装平层公寓,优惠后均价在7500元/㎡左右,毛坯平层公寓,优惠后均价在6800元/平米左右,5梯21户,对比保利密度小了一半。项目东侧的宜家家居、迪卡侬,山东国际会展中心已经全部投入使用。
  
  总价多20万回报期限加10年
  
  价高公寓销售压力大增
  
  面对日趋激烈的竞争,区域内以远大购物广场为代表的相对价高项目处境尴尬。对于投资者而言,同一区域内低价项目明显更受青睐。
  
  作为区域内价格相对较高的公寓项目,远大购物广场在今年5月份的时候,也推出一波“特价房”,价格在8000多元/平米左右,相较于其11000元/平米的均价已有较大降幅,但仍高于周边竞品价格,市场反馈效果一般。
  
  记者探盘发现,远大购物广场目前在售41-66平米loft精装公寓产品,均价仍在11000元/平米左右,周边一路之隔的恒大翡翠华庭、地平甲第时代平层公寓则都在6000—7000元/平米的价位上,虽有产品不同,但是价格差依然成为投资者选择的重要因素。
  
  记者探访时间是周三工作日上午,远大购物广场售楼处现场看房人数比恒大、地平明显少很多。在销售数据上,据中指研究院网签数据统计显示,上半年远大购物广场网签数据也仅为58套。
  
  “现在经十路和腊山河东路交汇处,乐梦中心的一套50平米左右的平层公寓,租金大概在1300-1500元/月,同一区域内不同项目公寓租金相差不大,顶多有500元的差额,然而一套公寓总价多20万,就可能需要多10年以上的时间才能回本,这对公寓投资者而言显然不太合适。”据业内人士表示,远大购物广场位于山东国际会展中心西侧,建筑规模超100万平方米,建成后将自持大约25万平方米的商业,而这一过重的负担导致其价格成本要高于其他公寓项目,降价空间也相对有限。
  
  公寓产品供过于求
  
  投资仍需综合考虑
  
  “商办的日子本来就都不好过,疫情之下,压力确实更大了。”一位不愿具名的公寓开发商营销负责人表示,商办公寓库存量高早已不是秘密,但大部分房企对降价还是较为谨慎,基本上都是采取产品差异化定价、阶段性折扣或者特价房的形式变相降价。
  
  该负责人表示,降价实为无奈之举。“从当前的客户调研和项目来访率来看,疫情之后,公寓市场并没有明显好转。”他表示,公寓产品具有较强的投资属性,而非刚需,疫情之下,投资客本身的经济状况多少受到一些影响,投资需求降级,购买力明显下降,也致使原本就竞争激烈的公寓市场“雪上加霜”。尤其是目前西客站片区商业供应量超过110万平方米,明显供过于求,未来区域内竞争压力依然较大。
  
  有业内人士分析,面对当前公寓市场的降价,公寓投资门槛进一步降低,投资者可以根据自身资金情况选择入手时机。公寓投资不同于住宅置业,选择公寓一般都会考虑长期持有,通过租赁市场收取投资回报,这就要求在购买时充分考虑品牌、位置、配套、价格、市场回报率等综合因素。

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