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国企“退房”:山钢地产混改,山东高速8个项目卖出47亿

发布时间:2020-04-27  来源:新时报  点击:
 
  4月26日,山东产权交易中心一条交易动态信息宣布重汽地产转让有了初步结果,这不仅意味着历时7个月的中国重汽“退房”行将落幕,也将省属国企与房地产业脱钩进展再次带入公众视野。据新时报记者梳理,自2018年以来,已有山东黄金、山东高速、兖矿集团、山东交工、中国重汽将旗下房地产等与主业无关的板块挂牌出让,最新的是“国企大户”山钢集团将旗下山钢地产进行混改招商,而最为成功的则是山东高速,已转让8个“涉房”公司资产,收回47亿元。
 
  
  事不过三,重汽地产48亿元转让碧桂园接盘
  
  在诸多省属国企中,中国重汽“退房”的一举一动无疑是最受关注的,重汽地产历时7个月、先后两次挂牌,底价从51.5亿元降至48亿元,最终有意向受让人出手,为转让画上了句号。当天,碧桂园方面回复媒体称,公司于4月24日报名参与上述项目,至公告期满,经山东产权交易中心确认成为唯一意向受让方,正在按交易中心要求以协议转让方式完成最终交易。
  
  中国重汽正式退出房地产板块的行动始于2019年9月17日。中国重汽集团房地产开发有限公司100%国有股权在山东产权交易中心进行挂牌预披露,当时并未公布转让底价。为期一个月的挂牌期截止后,到期撤牌。当年12月31日,重汽地产资产正式挂牌转让,底价为514915.590222万元。
  
  首次挂牌并不顺利。挂牌期满后,公告期间,没有单位或个人对该产权交易项目提出受让申请,而后再次展期一个月,仍无意向受让人出现,因而到期撤牌。这才有了今年3月27日的二次挂牌底价48亿元转让。此时,二次挂牌底价足足降了3.49亿元,从侧面证明了中国重汽是铁了心要剥离房地产业务。最终,二次挂牌公告期间一名意向受让人办理受让登记。
  
  此次重汽地产转让,转让价48亿元采用分期支付。在价款支付方式上,公告披露,股权价款一次性支付,首期支付债权价款442233.41万元,剩余30000万元在签署产权交易合同后一年内付清。
  
  重汽地产开发的翡翠雅郡项目
  
  顺风顺水,山东高速省内外“退房”项目至少11个
  
  重汽地产转让是山东省属国企“退房潮”中最具明星效应的一例,早在中国重汽转让房地产板块资产前,山东黄金、山东高速等国企已开始退出房地产领域。无论是资产包数量还是交易结果,属山东高速转让最为顺利。
  
  山东黄金退出房地产板块,旗下全资子公司山东黄金地产顺利转让了山东黄金城地产发展有限公司和山东黄金启东置业有限公司相关国有股权。前者通过网络竞价方式以12.19亿元溢价转让了公司80%国有股权及78113.49万元债权,后者100%国有股权及56778.8万元债权作价75572.11万元成交,其开发项目为转山西路的山东黄金国际广场。另外一个资产包山东明化置业有限公司51%国有股权及113076.48万元债权,一年内先后三次挂牌至今未脱手,该公司持有章丘区待开发土地共计5宗,底价从当初的15.63亿元已降至14.77亿元,背后与章丘市场低迷不无关系。
  
  同时期做出“退房”举动的山东高速可谓比较顺利。据梳理,山东高速旗下公司先后已转让济南及章丘、青岛、烟台海阳等地涉房地产资产,山东高速滨州置业正预挂牌;在省外,已转让成交的有内蒙古鲁桥置业有限公司50%国有股权、山东高速蒙自置业有限公司80%国有股权及8314.9万元债权。据不完全统计,包括预挂牌、到期撤牌、成交项目在内共有11个,其中已成交项目8个,实现国有资产回收约47亿元。最大一宗转让为济南璞园置业有限公司50%国有股权及95587.59万元债权挂牌,由恒大地产济南置业以22.67亿元底价接盘,现该公司由山东高速章丘置业和恒大地产济南置业各拥有50%股权。
 
  
  此外,其他省属国企还有山东省交通工业集团控股有限公司控股子公司中通汽车工业集团转让聊城中通房地产公司的国有股权,今年年初溢价成交。隶属于山钢集团的山钢地产子公司济南鲍德房地产公司去年转让了在建的鲍德新悦国际广场,成交价约6.76亿。
  
  欲走还留,山钢地产混改招揽战略投资者
  
  一方面,有些大型企业在房地产领域退出,另一方面,还有些企业继续耕耘,比如山钢地产。在山东国企掀起的“混改”热潮下,山东钢铁集团拿出其优质资产——山钢地产,招揽战略投资者。最新进展是,4月22日山东产权交易中心发布了《山钢地产混改清产核资及审计选聘项目竞争性磋商公告》,将为山钢地产引入战投提供财务数据依据。
 
  
  资料显示,山钢地产成立于2014年7月,主要整合莱钢建设公司原有房地产业务板块和济钢鲍德房地产公司的业务、资产、人员,由山钢集团和莱钢建设分别持股,开发项目主要集中在济南、青岛、上海等地。加入“混改”行列后,山钢地产拟通过增资扩股或股权转让方式引入战略投资者进行合作,股权结构可协商确定。
  
  对于战略投资者要求,山钢地产提出对方应拥有一定品牌知名度,市场开拓能力强,财务状况优良,银行资信好,自有资金充足。同时,还强调尤其欢迎具有并购和重组其他公司的成功范例的投资者,鼓励上市公司参与。由此看来,山钢地产继续在房地产市场深耕。
  
  去年10月,山东另一家国企大户兖矿集团将中垠地产40%国有股权预挂牌,此后该项目到期撤牌,目前未有新进展披露。从相关介绍看,中垠地产注册成立于2014年3月,注册资本金5亿元。截至2018年底,中垠地产及权属企业规划项目27个,未开发建筑面积255.02万平方米,已开发建筑面积490.2万平方米。在济南,中垠地产开发有中垠雅苑、中垠御苑、中垠广场等项目。
 
  
  山钢地产在济南三孔桥街开发的锦绣华府项目
  
  各有考量,接盘者相中项目资源 转让者聚焦主业
  
  国企相继“退房”,尤其在疫情发生以来,房地产行业不被看好的背景下,接盘者到底看好啥呢?
  
  据合富辉煌山东公司副总经理许传明分析,国企地产公司依靠母公司,当初有充裕资金拍地,手握一些优质土地资源和在建项目,对于快周转的房地产行业来说,接手后能快速运转,省去了找地、拍地的琐碎环节。“当然,双方还会协议谈判,确定合作形式。深层次的战略考量还在于被转让公司的母公司多是大型国企,拥有更多资源,以后有的是合作机会。”
  
  对于此次重汽地产“出嫁”,一时高光的背后,是接盘者和中国重汽之间早已有接触。“对转让公司的人财物、历史遗留问题处置,接盘者都要提前进行风险控制和评估、审计,参与机构很多,这也是个‘排雷’的过程,避免接手后隐藏的问题浮出水面,影响企业运转。”许传明说。
  
  像这次重汽地产,已有开发项目10个,未开发的3个存地项目主要在长清和章丘,属于传闻意向受让人比较青睐的开发城市区域,但在济南城市建设发展提速的当下,也有深耕二线城市的考虑。
  
  而对于剥离房地产板块的中国重汽来说,更深层的考量是加大自身人才与研发的投入。就在二次挂牌结果出炉前,中国重汽公开发布招聘公告,其中济南地区1000名高技能人才,致力于打造世界一流的全系列商用车集团。
  
  这次大规模招人不简单。随着新冠肺炎疫情在全球蔓延,裁员降薪成为企业止损的最直接有效的手段。而中国重汽逆势大规模招聘,在市场分析师看来是加大人才与研发投入,也与企业改革思路有关,最终提升产品竞争力。
  
  在与房地产业务脱钩的同时,山东重工集团在莱芜区开工建设中国重汽百万整车整机绿色智造产业城项目,一期拟于2021年投用。该项目创新能力强,依托人才、制造、试验和数据、品牌、网络等创新能力,打造顶级创新转化高地。

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