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济南公寓如何投资?很多人有误解!其实,这才是投资公寓应遵循的内在逻辑

发布时间:2019-06-25  来源:齐鲁购房网  点击:
 
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  对于没房票有钱的人,如果还想继续买不动产,公寓是绕不开的标的。公寓,在济南很多人眼里,等同投资黑洞。
  
  这是有误解。
  
  在济南有很多公寓产品,很多人也在投资,然而有人赚钱,有人却不赚钱。没有赚到钱的人,就此认为住宅永远比公寓更值得投资。
  
  为什么有人赚到了钱?他掌握了投资公寓的正确逻辑。今天,我们就把投资公寓的内在逻辑讲清楚。
  
  公寓是类住宅,但对比住宅,差异非常明显。公寓面积比较小,单纯居住,牺牲一部分功能性和舒适性。商用水电和不通天然气,生活的成本略高于纯住宅。还有就是40年产权,无法落户,无法与户籍捆绑享受城市红利。
  
  很多人认为这些都是投资公寓的坑,但参考君认为,这些都不是坑,顶多算差异。普通投资者对公寓的误解,大概是下面这个逻辑:
  
  作为商业项目,公寓的投资回报远远不如住宅来得“没有技术含量”。买住宅,大家都懂。放几年,你什么都不需要做,他就升值了。然后,你二手卖出,落袋为安。公寓,因为高额的交易成本,在买卖套现属性上,被纯住宅完爆。极端情况下会出现,你的公寓升值了,你却只能赚小头,一半交税的悲剧。
  
  你用买住宅的思维去投资公寓,注定是失败的。公寓投资有自己的逻辑,一旦掌握,投资公寓收益同样不可小视。
  

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  投资公寓要跳坑,要实现高回报,就要遵循核心原则——即买即用+高租金。
  
  很多人买公寓,选择了偏远新城,的确济南那些新区的公寓很便宜,单价八九千,而且这个地段的前景会被描述的很美好。在这里参考君要泼一盆冷水,未来再看好,没用。
  
  如果你投资公寓,必须要求,立马兑现利好。简单地说,就是现在就有大量租赁需求。
  
  现在很多投资客户会说,买公寓没住宅刺激,收益太慢,这个逻辑似乎无懈可击。但很多人没有想过:你,还有房票吗?你,有胆玩股票吗?你,觉得未来房价还会翻倍吗?这就是现实, 公寓和住宅,基于自身性质用途是不一样的。
  
  公寓的价值,跟住宅不同。
  
  投资住宅,你可以做到短期(3年)持有,快进快出,通过换手溢价谋利。 公寓的投资回报,是租金,是持续稳定的现金流。
  
  尤其在你没有房票的情况下,你有限的资金,换成优质的不动产,依然能钱生钱。然而现在的楼市环境,如果你投资住宅,短期持有是赚不到钱的,甚至会赔钱,持有成本高于转手收益,这一点很多人应该有感触。
  
  住宅,在目前看来是居住空间;公寓,在它的客群眼中是生产工具,起投成本低,用最小的投资去撬动相对更高的现金流。
  
  所以对于公寓,我们需要辩证去看,如果用衡量住宅的眼光去审视公寓,当然会阻碍你的投资逻辑。
  
  02
  
  其实,不仅买房的人会用错误的思维来看待公寓,一些开发商也没强到那里去。比如,在郊区开发公寓产品,这就是很任性的行为。
  
  他们压根没弄明白公寓的价值点。一个区域的潜力哪怕你都吹上天了,住宅可以等5年,公寓可等不起。
  
  区域有前景,远远不够。既然公寓不靠销售赚差价,玩不出短平快的高收益,靠租金换取现金流,所以其所在区域的租赁需求就很关键了。前景需要立马兑现,才能转换成实实在在的租金。
  

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  这就对一个区域的成熟度提出了要求,有产业支撑,周边人流量大,流动人口多。 所以,公寓的核心价值点就是地段。
  
  参考君最近听说,济南东部某片区的公寓投资客,有点慌了,因为他们投资的公寓发现在那个地方压根不好出租,而且租金承受能力太差。
  
  不同的地段,需求也会有区别。比如成熟的生活区周边,一定会有大量的居住需求;又比如临近奥体区域,则会产生很多商务办公需求;而在交通枢纽周边,大量的流动人口,则可能会是短租需求。 
  
  一个公寓项目,只要能满足其中一项需求,就不愁租客,收益就有保证。济南有一个地方,上述三种优势都具备,就是奥体片区这一个区域。
  
  奥东11号就是这个区域极具代表性的项目。
  

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  03
  
  这个区域是济南的中心地带,整个区域的发展已经非常成熟,奥体周边也存在大量的商业办公需求,各项配套非常齐备,能保证生活的舒适度和便捷性。
  
  同时,经十路、奥体中路、奥体西路、旅游路等城市快速路从这个区域内交汇,配上地铁R3线,轻松通达全城,新东站、遥墙机场更是一站式抵达。
  
  最关键的一点,这个区域内还有济南中央商务区,奥体政务区,公司企业众多,商务氛围浓厚。奥东11号处在这样的一个区域内,它所需要匹配的需求主要自于三方面:办公、白领居住以及商务住宿。
  
  我们知道,对于不少小微企业,办公成本是一个很大的负担,所以他们中的很多会选择在核心区的公寓内办公。
  
  龙湖·奥东11号就位于奥体中心正东300米左右,在奥体片区商业用地越来越少,在当下奥东11号是很多在奥体投资的主要目标。对望龙奥大厦、近邻汉峪金谷、舜泰广场,位置很好,无论办公,还是自主出租,都有一定的人群支撑。 
  
  龙湖·奥东11号外立面造型现代美观;全面立体的交通网络,靠近未来城交轨道R3/M3,方便商务出行;户型面积适中多变,合适中小企业。
  

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  整体而言,项目非常贴合商务办公需求。同时,奥体周边大量的企业员工,也就产生了大量的白领居住需求。
  
  对于很多白领,特别讲求私密空间,不愿意合租,但选择两居室,对于单身或者情侣来说,有太过奢侈。公寓这样的小面积段产品就是非常好的选择。
  
  牺牲一定的居住功能性,满足上班的快速便捷以及生活的便利,在奥体旁的成熟居民区中,选一个公寓作为第二或者临时居所,这种选择其实已经在一线城市被广泛认可。
  
  现在,奥体周边小面积段的公寓租金在3500元以上。所以龙湖·奥东11号将来作为白领公寓,其收益预期可想而知。
  
  从产品的其他细节上,也看的出来开发商对于这个产品的预期。龙湖·奥东11号是龙湖入驻济南东部的第一个商业项目,倾注龙湖多年精细化商业运作基因,公寓设计十分合理,不仅仅一体精装,实现燃气、暖气双气入户,更是享受龙湖全国TOP10物业服务,解决很多公寓存在的弊端。
  
  这样的产品力,也极大的支撑了对多种需求的满足。而且在龙湖·奥东11号楼下有商业街,可以就近满足住户的基本生活需求。
  

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   目前龙湖奥东11号在售一号楼精装燃气公寓,户型33平米、53平米,三号楼精装公馆40平米、44平米、60平米。
  
  周边40平米左右的房源租赁价格普遍在3500元/月以上,位置好品质好的房源租金可能超过了4000/月。这样的性价比还是很有吸引力的。
  
  商业公寓坑不坑,关键在于大家要转变思维。对于龙湖奥东11号这一期的公寓,其实就是非常适合入手的产品。
  
  对于某些特定人群,投资购买一套龙湖·奥东11号小户型公寓就是比较不错的选择。
  
  1、单身过渡:对于某些被限购政策挡在围城外的人群,而又急需一块容身之所在,就可以选一套小公寓。不限购,完全不影响未来二次购房需求。
  
  2、投资需求:公寓面积一般在30-60㎡之间,面积小,投资成本只占住宅的一半或三分之一,门槛较低。长期持有的房租回报率非常稳定。
  
  3、商业属性:在全民创业的今天,具有商业属性的公寓,可满足了可居住、可创业、可办公、可投资的多重梦想。
  

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  最后,龙湖·奥东11号现在有个参与门槛很低的活动,到访龙湖·奥东11号售楼处赢任贤齐《奇迹》演唱会门票,参与方式:识别下图小程序码。
  

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