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买房贷款审批太慢?明确这三个环节更容易过审!

发布时间:2018-05-16  来源:楼市参考  点击:
 
  随着房价上涨,买房大多数人选择向银行申请贷款,虽然很多人都接触过贷款买房,但还会在贷款中遇到一些麻烦。那么关于贷款买房,购房者需要注意哪些问题呢?随着房价不断地攀升,贷款买房的人原来越多,但是想想要背着负债生活,心里还是觉得压力很大。买房贷款多少钱更容易通过审批?
  
  一、贷款买房,购房者需要注意哪些问题
  
  1. 不要着急交定金
  
  一般来说,定金一旦缴纳给开发商,是不能轻易要回的,所以在交纳定金前,购房者好能和开发商订一份协议,约定好如因开发商资质审核问题、购房者不能取得银行贷款等情况而导致双方无法签订购房合同的,定金要如数返还。
  
  2. 了解开发商的经济实力
  
  现在房地产市场上在售的房子大多都是期房,开发商的经济实力在一定程度上决定着你所购买的房子是否会出现烂尾现象,一旦开发商因资金链断裂而导致烂尾,不仅会影响银行贷款的下放,还会极大地影响购房者自身的权益。
  
  3. 切合实际,理性消费
  
  房子的房款对于很多家庭来说,都是一笔不小的支出,所以购房者在买房前一定要切合自己的实际情况,来预测自己未来的经济可承受能力,另外不要忽视除首付款以外的支出,终确定好自己需要的贷款额度和年限,理性消费。
  
  4. 巧用公积金
  
  虽然很多开发商和银行都不太喜欢购房者使用公积金,但是公积金贷款对购房者来说可以省下不少钱,如果条件许可,应该把公积金贷款当做优选。另外,如果购房者已经选择了商业贷款,还可以拿着购房合同或相关缴费去提取公积金。
  
  5. 贷款可延长期限
  
  大部分银行对于购房贷款的还款期限,会有一次变更的机会。如果购房者出现一些特殊情况导致无法及时还款,可以去找银行协商申请延长还款期限,不过贷款买房,还是一开始就选择长的还款期限比较好。
  
  6. 提前还款看情况
  
  不同还贷方式,提前还贷所能收到的效果也是不同的。如果购房者选用的是等额本息还款,时间长了其实并不适合提前还款,因为越到后期,你的月供中所占的利息比例就越低,相对来说,等额本金还款法比较适合提前还款。而且如果购房者本身具有更好的渠道的话,完全没必要着急还款。
  
  7. 保存好贷款抵押合同
  
  在整个购房过程中,购房者和开发商及银行之间会签订一系列相关文件,需要购房者保存好,尤其是一些30年期限的贷款,很有可能会出现贷款合同和贷款材料丢失的情况。
  
  8. 还清贷款记得撤销抵押
  
  到一定时间后,购房者的房贷还清,一定要记得去撤销抵押。通常情况下,购房者需要拿着银行出具的结清贷款证明,去所在房管局相关窗口撤销抵押。
  
  二、银行在审批房贷的时候都查什么?
  
  1、收入证明、银行流水。借款人的收入和流水是银行审查的重要项目,因为这两项直观体现了其还款能力。
  
  一般来说,银行对还款能力的要求是月收入≥房贷月供X2,如果借款人正在偿还其他贷款,则要求月收入≥(现有贷款+房贷月供)X2。银行流水的话,通常需要提供6个月以内的,建议用流水交易较多的银行卡。
  
  2、现有房屋状况借款人的已有房屋套数和还款情况,直接关系到接下来买房的贷款首付比例和利率。
  
  比如北京,即使是本市户籍的,最多也只能买2套房子,如果是购买二套房申请贷款,需要提供名列前茅次购房的产权证、借款合同,首套房已经还完贷款的要提供贷款结清证明,首付和利率按照二套房的政策执行。
  
  3、征信报告征信报告是借款人个人信用的体现,征信良好说明借款人贷款、还款习惯好,以后按时还房贷的可能性更高。
  
  通常是以家庭为单位,查看夫妻双方的征信情况,有银行会查借款人家庭5年内的贷款记录和2年内的信用卡记录,有的查的时间范围更广。
  
  由于银行政策要求不同,审查征信的宽松程度会有差异。如果夫妻一方有逾期情况都有可能影响到整个家庭申请房贷,轻则提高贷款利率或者贷款首付,严重的会被拒贷。
  
  4、婚姻状况综合上面几点,无论是还款能力还是征信报告,都是以家庭为单位,已婚人士要调审查夫妻双方的房屋情况、收入、征信。房贷面签的时候要求夫妻双方到场,并且要提供结婚证、户 口本原件;如果是离婚人士需要提供离婚证。在确定主贷人的时候,建议选择收入较高、信用良好的一方。
  
  5、年龄职业借款人的年龄职业从侧面反映出其还款能力和稳定性。
  
  银行审核贷款时要求的年龄为18-65周岁,其中25-40周岁是比较受欢迎的群体,其次是18-25周岁40-50周岁的人群。年龄在50-65岁的人发生疾病的几率更大些,会影响到正常还款。职业方面,像公务员、教师、医生、500强企业员工等工作收入稳定的人群,被银行归类为优质客户,更容易受到青睐。
  
  6、房屋房龄买二手房的话,银行会对房屋的房龄有限制,通常是20-25年,房龄大的二手房可能会被降低贷款额度或被直接拒贷。
  
  另外,房龄还会影响贷款年限,一般房龄与贷款年限的关系为:房龄+贷款年限≤50年,但是城市间房龄和贷款年限之和有差别,有的要求较高不超过40年。今年有部分城市银行收紧政策,缩短了房龄+贷款年限之和,间接提高了审查门槛,买房前较好了解清楚银行的要求。
  
  三、贷款额度尽量是整数,做好长远财务规划
  
  从银行的角度看,平时的工作量较大,在审批贷款的时候习惯按照整数批贷,因此申请的额度要尽量是整数,相对容易通过些。
  
  至于贷多少钱合适,主要取决于家庭的财务状况,我们知道,月收入的50%是贷款要求的警戒线,超过这个限制都是负债过重,然后做好财务规划。
  
  比如家里有老人孩子,比较注重生活品质,那就要把收入分为固定生活费、医疗教育费、消费娱乐金、投资理财金、应急资金几部分,分别应对不同的需求,养成良好的消费习惯,在消费的同时保证财务增长,好的理财、消费习惯,即便是有房贷负担,也能活得比较从容。

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