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叶檀:不要奢望房价会大幅下降 政策导向很明确

发布时间:2016-10-12  来源:济南时报  点击:
 
  国庆节前后,包括济南在内的近20个城市相继出台了楼市调控政策,主要措施是限购限贷。这个当口,到底是该马上出手,还是等着房价降下来?10月11日,在绿地集团主办的”2016中国(济南)首届CBD高端峰会”上,国内知名财经评论家叶檀直言,两三年内指望房价大跌“很傻很天真”。
  
  未来房价会怎样?
  
  先变成铁扇公主,钻到央妈肚子里看看
  
  “如果觉得中国房地产市场最近两年会大跌的话,我劝你还是不要做梦了。”为什么会这么说呢?叶檀认为,要看房地产市场未来如何走,只需要做一件事,那就是变成铁扇公主,钻到央妈的肚子里去。干什么?看看货币的发行量。
  
  1990年,我国广义货币发行量是1.53万亿,2015年达到139万亿。也就是说,25年的时间里,中国的货币发行量增加了近100倍。与此相对应的,拿兰州人最爱的早餐牛肉面为例,1988年的时候,也才四五毛钱一碗,现在最少也要七八块钱,甚至是十五、二十元。
  
  “我前几天,买了两个青椒,一根胡萝卜,一个西葫,花了l1.4元。所以,你就完全可以看出现在的物价到了什么水准。”叶檀说,未来与老百姓生活息息相关的消费品价格会下降吗?如果不会,那么你怎么可以奢望资本价格会下降?这是绝对不可能出现的事情。
  
  与此同时,还有一个现象,中国企业的负债率很高。叶檀开玩笑地说,如果一个大老板欠债一个亿,可能都不好意思出门。这种情况下,央行会怎么办?一定是让居民多消费、多借钱,同时通过货币贬值、利率降低以及债转股等方式,让企业的负债率降到最低。这其中,让老百姓贷款买房是很重要的一个途径。
  
  限购能压低房价?
  
  政策导向很明确,要确保不出现系统性风险
  
  从政府出手的力度来看,这轮调控会不会将房价打压下去?
  
  叶檀的观点是,此次调控的近20个城市都是前期房价疯狂上涨的城市,抑制一二线热点城市过快上涨,此次政策导向很明确,保证稳定,确保不出现系统性风险,三四线城市去库存的同时防止房价进一步狂涨。
  
  然而,这一政策绝不意味着政府试图让房价大幅下跌。从政策来说,是想保持房价总体稳定、在盘整中逐渐改变高者恒高、低者恒低的结构,因此政策的空间是狭窄的,并且是一城一策,不会出现全国性的房贷收缩等政策。
  
  所以,她的判断是,一二线城市迅速上涨期过去,未来两三年高位盘整,如同现在的股票市场,上涨不得,下跌无能,将不断震荡调整。而三四线城市在承接了一定的溢出效应后,又会回到噩梦般的过去。
  
  未来机会在哪?
  
  看好济南,和看好北京的理由一样
  
  那么,到哪里去投资是更好的选择?
  
  未来是一个高铁重构的时代,叶檀坦言,她最看好的三个城市群依然是长三角、珠三角和京津冀。尤其是北京周边的城市,因为北京终于装不下了,开始往外冒了。从这一点看,济南占据了一个很有利的位置。
  
  一个有趣的现象是,从今年开始,北京甲A级写字楼的租金已经全面超过了上海,这是清末以来从未有过的,而此前,上海一直是中国最发达的商业城市。这说明北京作为资源聚集型,尤其是政治资源聚集型城市的优势正越来越明显。这一点,没有任何一个城市可以与之相比。
  
  就山东来看,叶檀说她非常看好济南,虽然就GDP而言,与青岛仍然有很大的差距。但她看好济南和她看好北京的理由是一样的。一个例子是,前阵子,她去青岛就明显感觉到了当地人的焦虑。一位青岛人给她讲,中行在山东的总部搬到济南去了。
  
  叶檀坦言,济南重工业和国企的比例相对较高,这是不容回避的。从长远看,哪个城市的创新能力强、服务业发达,谁就更容易转型成功。她相信,济南会有一个逐渐后来居上的过程。所以,她给济南的定位是——中国的二线城市。

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