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济南是否会启动限购?限购到底能不能降房价?

发布时间:2016-09-28  来源:济南房地产网  点击:
 
  南京市政府9月25日宣布,9月26日起执行房地产市场限购政策,拥有一套住房的外地家庭禁止来宁买住房,有2套房的南京家庭禁止购买新建商品住房。
  
  具体如下:
  
  南京市人民政府办公厅下发的《关于进一步调控我市房地产市场实施主城区限购措施的通知》指出,为进一步落实《市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(宁政发〔2016〕75号),稳定房地产市场,在前期“控房价、控地价”的基础上,对主城区(不含高淳、溧水、六合,下同)实施住房限购措施:一、暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。二、暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房。新建商品住房以合同鉴证时间为准,二手住房以网签时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房,违反上述规定的,房地产交易和不动产登记部门不得办理相关手续。这一通知自2016年9月26日起执行。
  
  事实上,在南京之前,苏州、杭州、武汉、厦门等城市都相继出台了自己的房地产调控政策,不过大多数城市并没有通过硬性限购的政策来进行调控,而且也更倾向于将市场进行细分,以差异化的手段来调节市场。在南京之前,真正涉及用直接限购政策来调节房价的有苏州和厦门、杭州三个城市。
 
 
 今年房地产调控政策出台城市名单(除南京限购)
  
  2011年3月1日,济南正式启动限购,此次限购一直持续到2014年7月10日,济南新房与二手房限购政策才再次全面放开,不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着,在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。
  
  随着热门南京限购政策的出台,热门二线楼市走向如何都成了业界关注的焦点,济南楼市限购政策会不会再次重出江湖也成了购房者们关心的热点问题,然而在关注济南会不会出台限购政策之前我们先来思考一下,限购能不能到底能不能降房价?
  
  首先,得明确房子的成本。
 
 
  小编无法明确给出每一部分所占的比重,毕竟没有经过调查没有第一手的资料,但是可以确定的是,这里面每一个费用的提高都直接影响了房价。而近期济南房价飙升的原因是——地贵,拍地便出现地王,出现地王后周边楼盘便坐地起价,房价一路飙升——地王,说明这一区域的价值。据业内人士估算,土地费用一般占销售价格的40%,如此粗略算一下,郭店的地王项目楼盘价6379元/㎡,那将来的销售价格1.5万左右。
  
  其次,在明确商品房成本的基础上,说说限购。
  
  限购的本质是抑制需求,或者冻结需求,如杭州的限购政策“在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。”——不是杭州市户籍家庭无法购买第二套房子了,投资客被拒之门外。限购调整的是供求关系。目前来讲,房产市场过热,为卖房市场,买房处于被动地位所以买房靠“抢”,限购政策出台后,限制了一部分需求,可以让过热的房产市场降温,但是降温并不代表楼市能直接从火爆到冷淡。君不见,那么多城市出台楼市调控政策却从未有哪个城市房价能降,君不见即使出台调控政策“地王”仍是层出不穷。
  
  最后,价值决定价格,商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定,即成本,控制房价的根本在于控制成本,成本里面拿地成本占大头,成本下来,价值才会下来,价格才会走低,地价的控制在于土地供应模式的调整以及稀缺的程度;价格与供求关系相互影响,限购可以短时间内抑制房价过快上涨但不能降房价,而且,但长期来讲,以后限购一旦放开,原本抑制的需求会以几倍的力量释放,到时必然迎来房价的新一轮暴涨。

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