济南中介江湖:房价天天变 房主掏20万也要毁约况

　　二手房买卖，是房地产中介最主要的业务。在楼市火爆的当下，房屋中介的日子过得怎么样呢？房产经纪人收入真的很高吗？买卖二手房，有哪些中介常用的套路需要避免？即日起，本报推出“房产中介江湖”系列报道，带您走近中介这个行业，走近房产经纪人这一群体，以此展现当下火爆又疯狂的二手房市场。

　　济南东部楼市出现近乎疯狂的涨势，伴随新楼盘价格的提高，二手房房价也开始水涨船高。二手房的销售是房产中介的主要收入来源，房价出现如此波动，提高成交量的同时，也增加了一些不确定因素，让中介更加不好干。面对越来越严峻的竞争形势，各家中介也都使出浑身解数，想在市场上多分一杯羹。

　　一家门店几个月内四五个违约房主

　　这一段时间，济南人讨论最多的可能就是房子，东部大幅上涨的房价，抽签选房中签像中了奖，这些都在一次次刺激着人们的神经。其实，不仅是新房，二手房的交易也呈现出了多年未有的火爆。“成交量比去年至少增了一倍”，汉峪片区一家房产中介的工作人员小张粗略统计了一下，得出这么个结论。

　　同新房一样，东部二手房的房价也在飞速上涨。“我们这个小区，一套一百平米的房子，去年卖和今年相差得五六十万”，中海紫御东郡门口，一家中介工作人员许先生一边说一边提高了声调。在他看来，价格涨得太高，对于中介来说并不是什么好事：“在价格上涨这么快的时候，房主如果不等钱用，一般都会观望一段时间，这就让我们可卖的房源变得越来越少。”

　　价格快速上涨的二手房市场，已经完全掌握在了卖家手中。就这几个月，小张所在的店里已经出现了四五个违约的房主了。合同签了，定金交了，房主宁愿掏两倍定金，也不肯再卖了，“都是房价上涨过快闹得呗，房价一天一变，房主这边掏2万定金，回头就能多卖出10万，这样一般人都会选择违约。”

　　小张从业只有1年多，从来没有见过这样的情况，这几天，他正在为一桩违约的事情发愁：“买家已经付了首付办理了网签，房子都已经提前入住，但是卖家后悔了，不打算卖了”。小张说，按照合同约定，这种情况下，房主需要支付给买家20%的违约金，总共20多万，但这样也挡不住房主违约的决心。“如果房主现在卖的话，他能多卖30万，因此即便是违约了也合算。”

　　“越是这个环境下，我们这个工作越不好做呀”，小张说，房主频繁跳价，让他们很难跟买家沟通，有时候看起来很靠谱的房子，最后不一定能成交。而且，房源紧缺，成交周期变短，让中介的竞争变得更加激烈。“有时候一套房子几小时就成交了，因此之前的宣传、推介，变得更加重要。”

　　环山路上，两个品牌的中介店面挨在一起做生意。近两年来，济南房地产中介市场迎来新一轮洗牌。齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者戴伟摄

　　市场整合洗牌，大品牌赶跑“夫妻店”

　　火爆的成交量下，济南房地产中介市场暗流涌动，扩张、吞并、整合、抱团，中介公司近两年大动作不断。济南房地产中介市场格局迎来新一轮洗牌，大品牌开疆拓土收购，新生力量异军崛起，本土品牌稳中求进，个人小店逐步被淘汰。

　　“这两年济南房地产中介市场经历了比较大的调整和整合，在原有基础上新进入几家大品牌，又整合了几家原有的品牌，整个行业格局变化不小。” 济南市房地产中介行业协会会长张学升说。

　　张学升介绍，近两年，链家地产、21世纪不动产、众华地产等外来大中介品牌在济南迅猛发展。“链家从去年9月进入济南市场，到今年9月正好满一年，一年时间链家在济南开了117家店；同样是去年8月，21世纪不动产旗下的七八家加盟商，抱团成立了山东中柱地产经纪有限公司，现在已将近100家门店；众华地产到济南后，也已开了好几十家店。”

　　其中，链家布局济南市场，是在“吞并”济南本土房地产中介孚瑞不动产的基础上进行的。9月1日，链家宣布与济南孚瑞不动产达成战略合作。链家官方消息称，目前孚瑞不动产旗下门店有35家，专业员工500余名。在济南房地产经纪行业中，孚瑞在直营领域排名第一。双方合并后，孚瑞不动产将启用链家品牌标识。

　　“在我们进去济南之前，济南中介公司的最大特点就是以加盟为主，直营的比较少。直营领域中，排名第一的就是孚瑞不动产，于是我们选择了跟孚瑞合作。”链家网济南站主编罗贵洋说。

　　除了传统大品牌大举进入济南市场，打着“互联网+房产”旗号的新兴力量也在济南异军突起，房天下就是其中的代表力量。“房天下的前身搜房网进入济南的时候，打出了低佣金和去门店化的口号，给济南房地产市场带来不小恐慌。”张学升说。

　　在大品牌和新兴力量的冲击下，受影响最大的，是济南的那些小中介店。“之前济南大街小巷里开满小夫妻中介店，经过这轮洗牌以后，这些小店因为没有品牌支撑、操作流程不够规范、收费标准不统一等原因，不是被大品牌收购，就是直接关门倒闭了。”齐鲁楼市一位从业人员王莉（化名）介绍。

　　而与此同时，济南一些本土品牌顽强生存了下来，甚至还能稳中求进。“三宇和记、百居安、齐鲁楼市、哈考特等济南本土中介受到的影响并不明显，有些做的还风生水起，首先他们相对接地气，做的时间久对济南市场了解更透彻，其次他们品牌传统，但经营理念和经营方式并不传统，不断跟随时代变化在自我调整，现在这些本土品牌也都是主要依靠线上来搜房卖房找客户了。” 张学升说。

　　中介总爱扎堆开店，有的亏本抢房源

　　激烈竞争下，各家房产中介公司为抢夺房源和客户，使出浑身解数。有的打出“100%真房源”的口号，有的宣称“0.5%低佣金”，还有的甚至不惜使用违规手段，利用假房源当鱼饵来吸引客户。

　　“搜房网最开始打出0.5%低佣金的口号时，在业界的震动还是很大的，因为这么多年来，济南的房地产中介佣金一直维持在2%左右，不少济南其他中介被迫跟随降价。” 张学升介绍。

　　但在齐鲁楼市王莉看来，0.5%的佣金是不可能实现的。“我跟你算一笔账，济南市场上一家普通的中介店面，一般一个月成交的房子在5套左右，员工6到8人。每套房子按100万来算，如果佣金只提0.5%，当月收入才2万5，员工提成扣除20%，房屋租金扣除6000左右，再扣除每位员工2000左右的底薪，这个生意是亏本的。”

　　张学升也认同这种看法。在他看来，0.5%的佣金只是新生力量为抢占市场，采取的短期竞争策略，很难维持。事实也是这样，多位业内人员向记者透露，搜房网改名后的房天下，现在的佣金已经从0.5%提升至1.5%，另外还有0.2%的交易保证金，实际上佣金已提升至1.7%。

　　同时，房天下的去门店化模式也开始作出调整，据业内人士介绍，房天下目前也在大力拓展实体店，目前已开辟数十家店面。

　　和房天下的低佣金模式不同，链家打出的口号为“100%真房源”。“现在我们口号稍微做了调整，从‘100%真房源’调整成‘全渠道真房源’，就是说无论是在链家网和链家APP上，还是链家合作的58、赶集、安居客等合作渠道上，包括链家门店里，所有渠道的房源都保证是真房源。” 链家网济南站主编罗贵洋介绍。

　　罗贵洋说，打出真房源的口号有好处也有代价。最开始打出真房源口号时，不少链家经纪人都感到很悲观，因为整个行业内，用低价好房的假房源来做诱饵的情况随处可见，真房源价格高，图片也不如假房源美观，经纪人手里的咨询量大跌。但三个月后效果开始显现，开始有客户认同这种诚信的理念，客户量逐渐回升。

　　尽管如此，仍有业内人士对真假房源问题感到悲观。“要说绝对100%真房源，我觉得谁也做不到，有时确实是技术条件限制，房子下午卖出去，网站晚上来不及撤去；还有时的确存在恶意竞争的情况，将低价假房源作为吸引客户的促销手段，吸引来了再推荐其他房源。”王莉说。

　　王莉认为，要想彻底解决假房源问题，需要国家政策的支持和相关部门的配合。“像国外一样，一房一码，每套房子都有自己的编码，就想身份证号一样。交易合同也由律师来签，签完房源必须撤下。”

　　虽然市场变化较大，但张学升认为，整体形势仍然比较乐观。“低佣金的模式虽然没走通，但却起到了很好的鲶鱼效应，它刺激了济南长久以来一成不变的2%的佣金费，也让市场上的中介都意识到，低价拼不过时，更关键是拼服务质量，从而带动了整个行业的服务更加规范和人性化。”