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济南中介江湖:房价天天变 房主掏20万也要毁约

发布时间:2016-09-19  来源:齐鲁晚报 作者: 刘雅菲 张阿凤  点击:
 
  二手房买卖,是房地产中介最主要的业务。在楼市火爆的当下,房屋中介的日子过得怎么样呢?房产经纪人收入真的很高吗?买卖二手房,有哪些中介常用的套路需要避免?即日起,本报推出“房产中介江湖”系列报道,带您走近中介这个行业,走近房产经纪人这一群体,以此展现当下火爆又疯狂的二手房市场。
 
  济南东部楼市出现近乎疯狂的涨势,伴随新楼盘价格的提高,二手房房价也开始水涨船高。二手房的销售是房产中介的主要收入来源,房价出现如此波动,提高成交量的同时,也增加了一些不确定因素,让中介更加不好干。面对越来越严峻的竞争形势,各家中介也都使出浑身解数,想在市场上多分一杯羹。
 
  一家门店几个月内四五个违约房主
 
  这一段时间,济南人讨论最多的可能就是房子,东部大幅上涨的房价,抽签选房中签像中了奖,这些都在一次次刺激着人们的神经。其实,不仅是新房,二手房的交易也呈现出了多年未有的火爆。“成交量比去年至少增了一倍”,汉峪片区一家房产中介的工作人员小张粗略统计了一下,得出这么个结论。
 
  同新房一样,东部二手房的房价也在飞速上涨。“我们这个小区,一套一百平米的房子,去年卖和今年相差得五六十万”,中海紫御东郡门口,一家中介工作人员许先生一边说一边提高了声调。在他看来,价格涨得太高,对于中介来说并不是什么好事:“在价格上涨这么快的时候,房主如果不等钱用,一般都会观望一段时间,这就让我们可卖的房源变得越来越少。”
 
  价格快速上涨的二手房市场,已经完全掌握在了卖家手中。就这几个月,小张所在的店里已经出现了四五个违约的房主了。合同签了,定金交了,房主宁愿掏两倍定金,也不肯再卖了,“都是房价上涨过快闹得呗,房价一天一变,房主这边掏2万定金,回头就能多卖出10万,这样一般人都会选择违约。”
 
  小张从业只有1年多,从来没有见过这样的情况,这几天,他正在为一桩违约的事情发愁:“买家已经付了首付办理了网签,房子都已经提前入住,但是卖家后悔了,不打算卖了”。小张说,按照合同约定,这种情况下,房主需要支付给买家20%的违约金,总共20多万,但这样也挡不住房主违约的决心。“如果房主现在卖的话,他能多卖30万,因此即便是违约了也合算。”
 
  “越是这个环境下,我们这个工作越不好做呀”,小张说,房主频繁跳价,让他们很难跟买家沟通,有时候看起来很靠谱的房子,最后不一定能成交。而且,房源紧缺,成交周期变短,让中介的竞争变得更加激烈。“有时候一套房子几小时就成交了,因此之前的宣传、推介,变得更加重要。”
 
  环山路上,两个品牌的中介店面挨在一起做生意。近两年来,济南房地产中介市场迎来新一轮洗牌。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者戴伟摄
 
  市场整合洗牌,大品牌赶跑“夫妻店”
 
  火爆的成交量下,济南房地产中介市场暗流涌动,扩张、吞并、整合、抱团,中介公司近两年大动作不断。济南房地产中介市场格局迎来新一轮洗牌,大品牌开疆拓土收购,新生力量异军崛起,本土品牌稳中求进,个人小店逐步被淘汰。
 
  “这两年济南房地产中介市场经历了比较大的调整和整合,在原有基础上新进入几家大品牌,又整合了几家原有的品牌,整个行业格局变化不小。”济南市房地产中介行业协会会长张学升说。
 
  张学升介绍,近两年,链家地产、21世纪不动产、众华地产等外来大中介品牌在济南迅猛发展。“链家从去年9月进入济南市场,到今年9月正好满一年,一年时间链家在济南开了117家店;同样是去年8月,21世纪不动产旗下的七八家加盟商,抱团成立了山东中柱地产经纪有限公司,现在已将近100家门店;众华地产到济南后,也已开了好几十家店。”
 
  其中,链家布局济南市场,是在“吞并”济南本土房地产中介孚瑞不动产的基础上进行的。9月1日,链家宣布与济南孚瑞不动产达成战略合作。链家官方消息称,目前孚瑞不动产旗下门店有35家,专业员工500余名。在济南房地产经纪行业中,孚瑞在直营领域排名第一。双方合并后,孚瑞不动产将启用链家品牌标识。
 
  “在我们进去济南之前,济南中介公司的最大特点就是以加盟为主,直营的比较少。直营领域中,排名第一的就是孚瑞不动产,于是我们选择了跟孚瑞合作。”链家网济南站主编罗贵洋说。
 
  除了传统大品牌大举进入济南市场,打着“互联网+房产”旗号的新兴力量也在济南异军突起,房天下就是其中的代表力量。“房天下的前身搜房网进入济南的时候,打出了低佣金和去门店化的口号,给济南房地产市场带来不小恐慌。”张学升说。
 
  在大品牌和新兴力量的冲击下,受影响最大的,是济南的那些小中介店。“之前济南大街小巷里开满小夫妻中介店,经过这轮洗牌以后,这些小店因为没有品牌支撑、操作流程不够规范、收费标准不统一等原因,不是被大品牌收购,就是直接关门倒闭了。”齐鲁楼市一位从业人员王莉(化名)介绍。
 
  而与此同时,济南一些本土品牌顽强生存了下来,甚至还能稳中求进。“三宇和记、百居安、齐鲁楼市、哈考特等济南本土中介受到的影响并不明显,有些做的还风生水起,首先他们相对接地气,做的时间久对济南市场了解更透彻,其次他们品牌传统,但经营理念和经营方式并不传统,不断跟随时代变化在自我调整,现在这些本土品牌也都是主要依靠线上来搜房卖房找客户了。”张学升说。
 
  中介总爱扎堆开店,有的亏本抢房源
 
  激烈竞争下,各家房产中介公司为抢夺房源和客户,使出浑身解数。有的打出“100%真房源”的口号,有的宣称“0.5%低佣金”,还有的甚至不惜使用违规手段,利用假房源当鱼饵来吸引客户。
 
  “搜房网最开始打出0.5%低佣金的口号时,在业界的震动还是很大的,因为这么多年来,济南的房地产中介佣金一直维持在2%左右,不少济南其他中介被迫跟随降价。”张学升介绍。
 
  但在齐鲁楼市王莉看来,0.5%的佣金是不可能实现的。“我跟你算一笔账,济南市场上一家普通的中介店面,一般一个月成交的房子在5套左右,员工6到8人。每套房子按100万来算,如果佣金只提0.5%,当月收入才2万5,员工提成扣除20%,房屋租金扣除6000左右,再扣除每位员工2000左右的底薪,这个生意是亏本的。”
 
  张学升也认同这种看法。在他看来,0.5%的佣金只是新生力量为抢占市场,采取的短期竞争策略,很难维持。事实也是这样,多位业内人员向记者透露,搜房网改名后的房天下,现在的佣金已经从0.5%提升至1.5%,另外还有0.2%的交易保证金,实际上佣金已提升至1.7%。
 
  同时,房天下的去门店化模式也开始作出调整,据业内人士介绍,房天下目前也在大力拓展实体店,目前已开辟数十家店面。
 
  和房天下的低佣金模式不同,链家打出的口号为“100%真房源”。“现在我们口号稍微做了调整,从‘100%真房源’调整成‘全渠道真房源’,就是说无论是在链家网和链家APP上,还是链家合作的58、赶集、安居客等合作渠道上,包括链家门店里,所有渠道的房源都保证是真房源。”链家网济南站主编罗贵洋介绍。
 
  罗贵洋说,打出真房源的口号有好处也有代价。最开始打出真房源口号时,不少链家经纪人都感到很悲观,因为整个行业内,用低价好房的假房源来做诱饵的情况随处可见,真房源价格高,图片也不如假房源美观,经纪人手里的咨询量大跌。但三个月后效果开始显现,开始有客户认同这种诚信的理念,客户量逐渐回升。
 
  尽管如此,仍有业内人士对真假房源问题感到悲观。“要说绝对100%真房源,我觉得谁也做不到,有时确实是技术条件限制,房子下午卖出去,网站晚上来不及撤去;还有时的确存在恶意竞争的情况,将低价假房源作为吸引客户的促销手段,吸引来了再推荐其他房源。”王莉说。
 
  王莉认为,要想彻底解决假房源问题,需要国家政策的支持和相关部门的配合。“像国外一样,一房一码,每套房子都有自己的编码,就想身份证号一样。交易合同也由律师来签,签完房源必须撤下。”
 
  虽然市场变化较大,但张学升认为,整体形势仍然比较乐观。“低佣金的模式虽然没走通,但却起到了很好的鲶鱼效应,它刺激了济南长久以来一成不变的2%的佣金费,也让市场上的中介都意识到,低价拼不过时,更关键是拼服务质量,从而带动了整个行业的服务更加规范和人性化。”

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