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王健林的“万达文体城” 将给济南带来什么?

发布时间:2016-09-06  来源:齐鲁周刊  点击:
 

 公开资料显示,济南万达城项目选址在历城区港沟镇潘庄、田庄。

  8月26日上午,万达集团与济南市政府正式签约,济南万达文化体育旅游城项目(简称“济南万达城”)开始进入正式运作阶段。这也是继经四路万达广场、高新万达广场之后,万达以全新升级姿态第三次进驻济南。
 
  今年,济南提出扩大新消费、新需求,培育特色商业街区,同时抛出150个开建、续建重点项目,涉及商业领域的就有20余个。有专家提出济南城市综合体过剩之忧,但也有业内人士表示,现在城市综合体定位很准确,不用惧怕同质化。
 
  规划:从文旅格局到社会效应
 
  8月31日,记者驱车沿经十路一直向东,过燕山立交桥后大约25分钟行至历城区港沟镇。站在经十东路边放眼望去,路北已经建起多处楼盘,保利花园、永大颐和园等已是成熟社区。路南则以村落为主,还有一些简易厂房,这一片村庄正是济南万达城项目的规划位置。
 
  公开资料显示,济南万达城项目选址在历城区港沟镇潘庄、田庄,北靠经十路,南到旅游路,西起莲花山以东,东近绕城高速,项目占地超过280公顷,总建筑面积达536万平方米。
 
  这个位置可谓风水宝地——它是济南东绕城高速内,经十东路以南最后一大片待开发区域。记者从相关部门了解到,在确定济南万达城的选址时,万达曾在济南实地踏勘了园博园、中瑞生态城、美里湖、华山北、鹊山龙湖、莲花山等片区。早在去年12月14日,山东省政府、济南市政府与万达集团在济南签署战略合作框架协议。万达集团将追加投资1300亿元,在山东新建38个万达广场和1个文旅项目。
 
  走进潘庄村,记者注意到,大多数沿街商铺与居民楼均有青砖水泥加盖的新层,有的还在上面加了一层简易板房。有些太阳能热水器的外接设备尚在二层新房,有些加盖层的出租广告贴在墙外。“早就听说万达要来,已经一两年了。户口已经冻结。”一位饭店店主告诉记者。
 
  来到潘庄社区服务中心,记者随机问了两位村民,他们均表示对万达城项目并不了解。在附近的一家商店,记者谈及拆迁补偿时,店主摆了摆手,便不再接话。一位附近小区的居民透露:“不止盖新房,这两年村里结婚、生孩子的人都比从前多了不少。”
 
  济南万达城所在位置西邻中央商务区、东接唐冶片区,巧合的是这两片区域也是今年来的房价热点区域。“东部房价看样子涨价能玩接龙了。”一位家住永大颐和园的大爷告诉记者:“家人前两个月与景和山庄的朋友谈妥了11800元/㎡的价格。”万达城的消息一出,他们这两天被告知“价格涨到了15000元/㎡。”据该售楼人员介绍,该楼盘去年开盘时的价格为7000/㎡,当时曾经宣传过万达城的消息,“只是很多客户觉着不靠谱,现在项目签约了,房源随之出现了供不应求的状况。”
 
  随后,记者来到附近的保利花园,与景和山庄的大兴土木相比,这里已经是相对成熟的生活社区。“我在市区上班,早就想把保利花园的房子卖掉,换一套离市中心近一点的,但是找了房产中介一直没卖出去。”居民朱女士说,听到要建万达文化城的消息后,她马上决定“不卖了,还是留着以后升值吧。”
 
  据了解,目前万达城项目附近还有九英里颢苑、天齐奥东花园等多个楼盘,价格均有不同程度的上涨,甚至带动了西侧汉峪片区和东侧唐冶片区的房价上涨。此次,济南万达城签约东部,无疑为东部热土再添一把火。
 
  此外,按照万达在全国各地的已建或在建的文旅城项目定位来看,均搭载了当地的文化特色,济南作为国家历史文化名城,历史文化资源丰富。文体旅游产业部分包括万达茂、室外主题乐园、冰篮球馆、鲁秀、酒店群、滨河酒吧街六大业态。其中“鲁秀”会展现山东以及济南特色。此外,万达茂汇集惊险乐园、海洋娱乐公园、电影乐园、儿童乐园等,全部为室内项目。室外主题乐园为世界级的主题公园。
 
  万达集团官方微信信息显示,投资630亿元建设济南万达文化体育旅游城,这是国内万达第13个超大型文旅项目。不仅如此,在万达全国签约或在建已建的文旅城项目中,济南的项目是唯一涵盖体育元素、唯一同时规划四个室内板块,也是目前规划水平最高的项目。
 
  “单个文旅项目投资600亿元,这在全国来说,都是罕见的,对城市经济的拉动也是明显的。”山东大学经济学博士陈望明说,从这点来看,国内一线企业对济南在全国二线城市的位置是极为看重的。
 
  万达文旅城不仅改变济南的文化旅游格局,同时也具备深远的社会意义和旅游效应。该项目土地出让将分三步走:首批土地将在11月份挂牌,第二批和第三批将在明年3月、7月挂牌。项目于2017年上半年开工建设,开业后,可直接创造2万个就业岗位,预计年接待游客2000万人次以上,年收入几十亿元,同时还将带动相关多个服务产业的持续健康发展。
 
  思考:商圈林立与过剩之忧
 
  上世纪90年代中期以前,济南市民主要购物场所是“六朵金花”:济南百货、大观园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。“六朵金花”主要分布在泉城路、大观园以及经二路、八一立交桥四处。全部都是百货大楼,通常商场业态以购物为主,从家具到针线都有卖。多年以来,这些传统商圈占据着黄金位置,积攒了超高人气,吸引着一些商业巨头纷纷落户。恒隆、世茂瞅准了泉城路金街,万达则选择大观园片区。不过,如今随着新商圈越来越多,中心传统商圈的优势也就不再那么明显。
 
  记者走访了泉城路商圈,工作日的恒隆广场可以用“冷清”二字来形容。记者注意到,四楼以上的很多店铺均处于闲置状态。“房租高、人气也大不如前,让不少经营者萌生退意。”一位商场工作人员告诉记者:“泉城路金街神话逐渐打破,近年来商铺闲置严重。”
 
  结构老化、交通拥堵也是传统商圈面临的普遍问题。“周末想要逛恒隆广场,半小时能排队进入停车场实属好运,停车费也比其他地方要高。”一位在商场内就餐的女士告诉记者:“工作日来这里吃午饭还好,周末绝不会来这里凑热闹。”
 
  随着生活节奏的加快,新的商业体不少作为住宅配套而建,人们更倾向于就近购物。山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,目前国内不少城市都是以房地产拉动经济。对于房地产行业来说,与商贸经济合作是最理想的模式,例如万达、中海等都是地产与商业结合。
 
  比如济南东部,经过20余年发展,已是人口居住密集区,但商业配套一直滞后。最近几年,高新区银座广场、雨滴广场、丁豪广场、美莲广场、高新万达广场先后开业,这种商业短缺现象得到缓解。“但仍存在空白。”济南商界人士刘永波说,东部商圈主要是洪楼和会展商圈,中间很长一段距离都没有商业配套,给人们生活带来不便。
 
  济南“西进”10多年,原来的一个个乡村变成了一个个高楼耸立的社区,商业也逐步完善,宜家、麦德龙、印象济南·泉世界、海那城、绿地中央广场、槐荫万达广场、西城会展中心、恒大国际金融中心等项目落地,未来西部将不仅仅是济南的西部,还是省会城市群经济圈的西部。
 
  济南南部绿植较多,空气较好,集中了多个大型楼盘。然而商业发展处于弱势地位。近年,随着阳光100商业综合体、中海环宇城、贵和领秀城店的开业,南部商业也渐成规模。
 
  今年,济南提出扩大新消费、新需求,培育特色商业街区,同时抛出150个开建、续建重点项目,涉及商业领域的就有20余个。记者注意到,其中很多项目的布局选址,就在清除城市商业盲区。
 
  一边是大型综合商业体的大肆兴建,一边是有限的购买力,山东大学房地产研究中心主任李铁岗并不看好这块市场。“现在新开的都是这种综合体,很快就会过剩的,再加上网络的冲击也很大。”
 
  李铁岗认为,之所以形成现在的局面,跟整个城市的产业提不上去有很大关系,“如果政府能科学合理规划,而不是由开发商说想建什么就建什么,提升城市产业,也许能破解困局。”李铁岗举例,发展诸如文化产业、科技信息产业等都是不错的选择。
 
  山东财经大学当代金融研究所所长陈华也表示了认同,“大型商业综合体适合35岁以下的人群,我就不太喜欢这种模式。”陈华说,近几年来,济南这座城市长得快,东西南北扩张也是又快又广,所以新建大型商业综合体有其合理的一面,但这也导致竞争越来越激烈,“也许过不了多久,也会面临过剩的压力。”
 
  济南市商业联合会会长李茂年则表示,“其实不用惧怕同质化。”现在城市综合体定位很准确,就是周边5公里居民,主要服务它所在的大型社区,这就足够了。记者也注意到,今年南部开建续建的大型商业项目,主要为大型社区配套。
 
  比如华润兴隆泛旅游综合体,占地4700亩,建筑面积400万平方米,主要建设四座国际型酒店、三个游乐园、两个生态园、一个大型会议中心,同时配套建设购物中心及商业街区。又比如融汇文化创意城则集生产、居住、交通、游憩等为一体。
 

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