您的位置: 首页 > 资讯频道 > 地产动态 > 房企拿地模式改变 会不会让购房者买单?

房企拿地模式改变 会不会让购房者买单?

发布时间:2016-07-27  来源:齐鲁购房网 作者:林雨  点击:
 

  6月以来,济南土地市场惊现供地盛宴。山东世联怡高数据机构分析,济南土地市场能实现爆发式的价格增长,是土地出让形式、净地供应规模、二级市场销售火爆等多重因素共同作用下的结果。而“6.30大限”后,济南取消一二级联动的协议底价拿地历史,实施“净地”出让,下半年土地竞拍或将成为常态。

  1上半年济南土地供应汇总

  ①土地新增 77 宗,面积 396.99 万平方米

  山东世联怡高数据机构提供数据显示,2016 年上半年,济南土地市场共挂牌 77 宗,土地面积 396.99 万平方米。其中,居住用地 44 宗,254.92 万平方米;商业用地 28 宗,土地面积 111.13 万平方米;居住+商业混合用地 4 宗,土地面积 30.80 万平方米;加油加气站 1 宗,土地面积0.14 万平方米。

  据了解,2016年济南供地计划供应住宅用地 532.3721 万平方米,商业服务用地 200.29 万平方米。从前半年的土地供应来看,居住和商业用途的土地供应已经完成了全年计划的 54.2%。

http://www.houseqilu.com/userfiles/image/20160727/27105241331d46de465391.pnghttp://www.houseqilu.com/userfiles/image/20160727/27105241c016fef95b1303.png

  如图所示,上半年土地供应主要集中在 6 月份,单月的土地供应面积为 241.04 万平方米,占上半年总供应面积的60.7%。

  ②供应土地用途、区域一览

  上半年,供应土地主要集中在东部中央商务区、雪山和唐冶片区,共挂牌 50 宗,257.94 万平方米。挂牌的土地主要为居住用地,数量足有30 宗,土地面积 167.58 万平方米;商业用地 18 宗,土地面积 66.37万平方米;居住+商业混合用地 2 宗,土地面积 23.99 万平方米。

http://www.houseqilu.com/userfiles/image/20160727/27105304ee313b55765673.png

  西部和北部区域均挂牌 10 宗土地,土地面积分别为 47.73 万平方米和 70.45 万平方米。

http://www.houseqilu.com/userfiles/image/20160727/271053444555206b5d1721.png

  其中,西部挂牌主要是西客片区的商业用地,而北部主要为旧改项目,居住用地为主。中部和长清挂牌土地较少,均不足 15 万平方米。中部挂牌 4 宗,土地面积 6.38 万平方米。长清挂牌 3 宗,土地面积 14.47 万平方米。南部上半年无土地挂牌。

http://www.houseqilu.com/userfiles/image/20160727/2710540454c4e0cd1e9363.png

  2上半年济南土地成交汇总

  ①土地成交36宗,面积221.43 万平方米

  山东世联怡高数据机构提供数据显示,上半年济南土地市场共摘牌 36 宗,土地面积 221.43 万平方米。其中,居住用地 20 宗、154.15 万平方米;商业用地 13 宗、60.33 万平方米;居住和商业混合用地 2 宗、6.81 万平方米;另有 1 宗加油加气站,土地面积 0.14 万平方米。

http://www.houseqilu.com/userfiles/image/20160727/27105434649745cf5b4702.pnghttp://www.houseqilu.com/userfiles/image/20160727/271054369d3d87cf610791.png

  据了解,过去济南土地成交多以内定开发商底价拿地为主。6 月底,政府推出一批唐冶、雪山片区的优质净地,经过上百轮竞拍,挂牌土地最终被帝华和龙湖瓜分。帝华地产以40.58 亿元拍得 3 宗居住用地和 2 宗商业用地,土地面积 37.24 万平方米;其中位于唐冶新区世纪大道以北、土河以东 A1 地块的成交楼面地价高达 7100 元/平方米,超过区域内住宅项目的售价,成为名副其实的地王。龙湖地产以 28.15 亿元拍得唐冶的 2 宗土地和韩仓的 3 宗土地,土地面积共 29.96 万平方米。

  ②成交土地用途、区域一览

  上半年居住用地成交占比高达 70%,主要是成交的东部土地。

http://www.houseqilu.com/userfiles/image/20160727/27105529829189f0bc9073.png

http://www.houseqilu.com/userfiles/image/20160727/2710554156b60d9eed1098.png

  东部上半年共成交 22 宗土地、152.92万平方米,其中居住用地成交 14 宗、126.17 万平方米;商业用地成交 8 宗、26.75 万平方米。西部主要以成交商业用地为主,上半年共成交 9 宗、50.85 万平方米,其中居住用地仅成交 3 宗、13.5 万平方米;商业用地成交 3 宗,土地面积为 30.4 万平方米。南部、北部无土地成交。中部仅成交了 2 宗商业用地,土地面积 3.19万平方米。长清成交了 3 宗居住用地,土地面积 14.47 万平方米。

http://www.houseqilu.com/userfiles/image/20160727/27105600aa752ccc2f7122.png

  房企拿地模式改变,会不会让购房者“买单”?

  山东世联怡高数据机构分析,济南土地市场实现爆发式的价格增长,是土地出让形式、净地供应规模、二级市场销售火爆等多重因素共同作用下的结果。其中,“6.30 大限”基本结束了济南一二级联动的协议底价拿地的历史,实施“净地”出让,济南再也没有“惟一土地熟化人”这个概念了。

  那么,这对购房者会有什么影响?

  在7月的众多报道中,这样的呼声最响亮,即认为“‘一二级联动’模式取消后,土地都将进行公开拍卖,各家开发商争抢土地将成为济南的常态。在这个过程中,地价一定会更高,而成本一定会转移到购房者身上”。

  其实,纵观济南过去的土地市场,虽然“惟一熟化人”拿地成本低,但有些企业拿到土地后再转手其他开发商,中间倒手有“差价”,还有一些土地被某些“关系户”企业拿到,因不专业、效率低,成本难控,购房者相关权益受到侵害。

  并且,专业人士认为,对房价影响更多的,还是供需关系,这个算是决定性因素。可是,虽然房价的决定性关系是供需,但土地出让模式也是影响房价的重要因素。从这个逻辑上看,小编私认为,房企拿地模式的改变,是会将一部分成本“混合”在房价中,即会让购房者“买单”。

  但是吧,凡事都有两面性,这个政策的好处是,对于那些专业、品牌开发商来说,拿地的过程变透明了,这对他们是利好,对购房者来说也是保障。

  近日小编反复再看《济南市人民政府关于规范社会资金参与土地熟化工作的意见》〔2015〕12号文件(这个文件枯燥乏味,有兴趣的小伙伴自己找度娘看原文),发现一点很重要的,即在开发商将土地熟化后移交给政府时,可以“提出适当出让条件要求”,也就是说,熟化人依然可以通过提“适当出让条件”,让自己在拍卖中占净优势。

  而且,这里“适当出让条件”,到底是怎么“适当”,只能看下半年济南的土地出让情况才能知道了。

读完这篇文章后,您心情如何?